日本では、不動産は自由売買が原則とされています。つまり、「売り手」と「買い手」が話し合って、不動産の売買金額や取引条件さえ固まれば、たとえ家族や隣人といった第三者が「その売買はやめた方がいい！」「その売買は許さない！」といった反対意見があったとしても、その売買は成立して、買い手の名義に所有者を変更することができます。
しかし、その中で唯一、売り手と買い手の間では売買が成立しているのに、その売買は「許さない」として手続き途中で却下されるケースがあります。その不動産とは、田んぼは畑などの「農地」です。ちなみに、この場合、「交渉次第でなんとかなる」といった甘いものではなく、それを覆すことも難しい、厳しいものなのです。
意外と知られていない、「自由売買を許さない」特殊なケース。そして、これは思いのほか身近な不動産であり、農地の売却処分に困っている不動産所有者がたくさんいます。
今回は、なぜこのような不思議なルールがあるのか、そして、もしも自分がこれに該当して売却処分に苦しむことになってしまったとき、その対策はあるのかを見ていきたいと思います。
農地は、農地法に守られている。
先に結論からいいますと、田畑などの農地は、農地法という法律に守られています。農地法は、農業振興や食料自給率の維持・向上など、国内の農業を支える必要性から定められています。専門的な分析は割愛しますが、国内生産の農作物を守るために、さまざまな優遇や規制が定められているのです。
そして、この中に「農業委員会の許可がなければ、農地を勝手に売買できない」という規定があります。農地が、農家でない人の手に渡り、どんどん住宅地や商業地にされてしまっては、農作物の生産量が下がってしまう可能性があるため、原則として、地元の現役農家が買うか借りる場合でないと、その取引が認められないことになっているのです。
相続した農地の処分は大変
農地法の制限によって、買い手が非常に限られてしまうため、農地の売買は困難を極めることになります。地方過疎化や後継者不足などにより、農家自体が減少しています。実際に、地元の現役農家に「この農地を買い受けてくれないか」と打診しても、「ウチもそろそろ農業を辞めようと思っていて、タダでも農地は要らない」といわれてしまったケースも多く耳にするほどです。
こうなると、いよいよ要らない農地を使ってくれる人は皆無となり、所有者にとっては「未来永劫、一生手放せない負動産」と化してしまいます。特に、自分は農家でもないのに、相続によって親から農地を引き継いでしまった場合には、為す術なく、毎年固定資産税を支払い続けるだけ…といった、金銭的にも精神的にも望ましくない状況に直面しなければならないのです。
農地を売買するには
もしも自分が農地所有者の場合で、農地法の制限をクリアできそうな買い手が見つからなかった場合や、自分が買い手の立場で、欲しい土地が農地になっていて農地法の許可を得られなさそうな場合は、何か考えられる策はないのでしょうか。
先にも述べた通り、この制限はかなり厳格に扱われているため、簡単にクリアできる策はありません。但し、”もしかすると、これをやれば売買できる”可能性が出てくる方法が2つあります。一つずつ見ていきましょう。
(1)”農地でない土地”にする
したがって、例えば、権利書などの書類上は畑になっているのに、実際は現地を見ると林になっているような場合は、一定の手続きを経ることで、非農地証明という「今は農地でないことの証明」をしてもらい、地目を変更することができます（注1）
また、仮に今の実態が田畑になっても、農地をやめ、この先は住宅、資材置場、駐車場、太陽光発電用地などに転換する場合も、場所によっては地目を認めて貰える場合があります。（注2）
これによって、一気に売買にあたってのハードルが下がる（無くなる）ため、よほど農作物の生産性が高い土地でない限りは、この検証や申請を進めることは非常に有効です。
注1、注2：地目変更の判断基準や手続きの流れには地域差があります。詳しくは、その土地がある管轄法務局、農業委員会へ事前相談することをお勧めします。
(2)新規就農者に譲る／新規就農者になって購入する
土地が、引き続き農地としての活用余地があれば、地元の現役農家に限らず、新たに農業にチャレンジする「新規就農者」に譲る方法があります。買い手の立場になって言い換えると、新規就農者になって購入するという方法といえます。
農家人口の減少に伴い、令和5年4月に農地に関する法改正があり、簡単にいうと「地元に根付いた現役農家でなくとも、農業デビューがしやすくなる」制度になりました。これまでは、五反要件といって、5反（5,000㎡以上）の農地で農業をしなければ、農家として認められないという制限がありました。今回の改正では、これが撤廃されたため、もっと小規模で農業をやろうという人も、農家として認められる（＝売買が認められる）ようになったのです。
これも、地域によって判断基準に差はあるため、農家として認められるかは様子を見る必要がありますが、これまでの”ある程度本格的な農家しか購入できない”状態から、小規模でのんびり農業を始めてみたい人にとっての農業デビューのチャンスが生まれ、売買が成立しやすくなっていくかもしれません。
特殊な制約を、「新たなチャンス」と捉えられるかも!?
いかがでしたか。自由売買ができず、売りにくい、買いにくい制限こそあれ、何もできない土地というわけではないことがお分かりいただけたと思います。
特に、もしも放置された農地の場合には、所有者は早めに”農地でない状態”に手続をしておくことや、積極的に”農家を目指している人”を探すことで、次の一歩が見えてきます。また、農業に興味がある人にとっても、より農業デビューがしやすい環境になりつつありますので、これをきっかけに、ぜひ農地探しをしてみてはいかがでしょうか。
