不動産の所有者にかかる費用の一つに、「固定資産税」があります。土地、建物にかかわらず、不動産にはすべて、市町村役場が定めた固定資産評価額が決められています。この評価額とは、不動産鑑定士などの有識者の意見も交え、客観的な立場から不動産の価値（時価）を鑑定して算出されたものです。たとえば、建物の築年数が経過すれば、その分だけ価値は下がり、他方、都市開発などによって土地の相場が高騰した場合には、そのぶんだけ価値が上がるわけですが、これらを評価額として反映させているのです。
この評価額に所定の税率をかけたものが「固定資産税」であり、すべての不動産に評価額がある以上、不動産の所有者は固定資産税を毎年納める義務があるのです。不動産の規模や地域性によって大きく異なりますが、たとえば一軒家やマンションをマイホームで所有している場合には年間数万～十数万程度、投資用のアパートやマンション経営をしている場合には、年間数十万近い納税をしていることもあります。
しかし、なかには「固定資産税が0円の不動産」というものがあります。しかし、これは認知度が低いため、なかには「一向に納税書類が届かないが、もしかして自分の手続きミスで書類が届かず、実はとんでもない滞納をしてしまっているのではないか」と不安を募らせる不動産所有者もいるほどです。
毎年納税することが当然である固定資産税。それが0円というのは、一体どんな不動産なのでしょうか。今回は、固定資産税0円の不動産とはどんな不動産なのか、そして、あまり知られていない”固定資産税0円不動産の活用法”についてもご紹介します。
資産価値が低い（？）不動産
さて、固定資産税0円の不動産は、どんな不動産なのでしょうか。その答えは、おもに「公共性」か「資産価値の低さ」がポイントになります。
＜グループ１＞公共性の高い不動産
固定資産税の徴収背景には、所得税などの累進課税と同様に、「富の再分配」の思想があるものと思われます。つまり、乱暴にいえば「不動産を持っている人は、それなりに財産を持っているだろう」という考え方です。
そのため、言いかえれば特定の個人に富が集中していると解釈することが難しい不動産は、固定資産税の課税対象外となっています。
①道路
なお、特定の個人だけが通行している道路や通路の場合は、公共性が低いとされ、道路にもかかわらず課税されるケースもあります。
②保安林
保安林は、都道府県や国によって指定され、国有林だけでなく、個人が所有する私有林であっても指定されている場合があります。保安林に指定されると、一般的な山林以上に、住宅地への転用はもちろん、木の伐採についても、さまざまな厳しい利用制限や維持管理に関する責任を負い、基本的に”所有者の思うように使用できない”土地となります。
このような特殊な制約を課せられることから、保安林も固定資産税は課税されないことになっています。
③国や市町村役場が所有している不動産
＜グループ２＞資産価値の低い不動産
公共性とは異なり、「資産価値があまりにも低い場合は、税負担は免除してあげよう」という観点で固定資産税が0円になるケースがあります。
①評価額が30万円未満の土地
ただし、これは所有者１人が、ある市町村内の所有している不動産の合計評価額として見られるため、たとえば評価額10万円の土地を所有していて、固定資産税が免除されている場合でも、10万円の土地を同じ市町村内5箇所に所有していた場合には、”合計50万円の土地を所有している”と判断され、課税対象となります。
※注：厳密には「課税標準額」という金額を指します。今回はこの詳細は割愛しますが、評価額＝課税標準額ということもあれば、宅地などは評価額＞課税標準額となっています。
②評価額が20万円未満の建物
”固定資産税0円不動産”の活用法とは？
ここまで見てきたように、固定資産税0円の不動産は、一般的な不動産と比べて経済的なメリットが大きい一方で、「公益性」や「資産価値」という観点で何らかの制約があることも分かりました。それでは、こういった不動産を有効に活用する方法はあるのでしょうか？
実は、このような不動産を所有している人は、世の中に数多く存在し、そして多くの場合が”活用できず持て余している”ことが少なくありません。なぜなら、そういった人の多くは、親が代々受け継いできた地方の保安林や農地、原野などを相続したものの、使い道も見つからず、かつ維持管理にも手が回らずに放置状態になっているのです。
それでも、それら不動産が持つ特徴や資源に注目して、たとえば「保安林に植生している、山菜やキノコを採取する趣味用の土地として活用する」「放棄農地で、新規就農デビューする」「原野を整備して、マイキャンプ用地にする」など、工夫次第で十分に価値を見出せる余地があります。
そうすることによって、固定資産税は0円のままに、実際の資産価値は、それ以上の豊かさを見出せる可能性があるのです。往々にして、所有者にとっては「税金は0円だが、売るにしても0円でも売れない”負”動産」と認識していることがほとんどです。しかし、そういった活用策を見いだせれば、0円で取得し、税負担0円で保有し、その不動産の魅力を引き出したうえで、その魅力に興味をもった人達に対して、高値で売却・賃貸ができる可能性も高まります。
このように、”財布からはほとんど出費を伴わず、無限大の可能性と価値を生み出せる不動産投資”という、新たな投資手法も、これから少しずつメジャーになっていくかもしれません。
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