不動産投資で重要な要素といえる「入居率」。しかし、どのくらいの入居率の物件を、どのようにして選べばいいのでしょうか？こちらの記事では、入居率に関する素朴な疑問にお答えしつつ、選び方について解説していきます。
不動産投資を成功させるには、「入居率」が重要
不動産投資において、必ず目を向けなければならい数字「入居率」。
入居率とは、アパートやマンションの総戸数に対して、入居する部屋の割合を意味します。
例えば、10室のうち、8室に入居している場合、入居率は80％となります。
入居率はアパートやマンションの管理会社にどのくらい入居者を獲得する力があるかを示す指標としても使われることが多い数字です。
賃貸住宅の全国平均入居率は96.2％
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が毎年まとめている「日管協短観」によると、賃貸住宅の入居率の全国平均は2021年度で96.2％でした。
首都圏での入居率が高く、サブリース契約の物件の入居率が高いことがわかります。
アパートやマンションを経営する場合、入居率を95％以上に保つことが理想だといわれています。
入居率の計算方法が不動産会社や管理会社などによって微妙に異なるため、95％を超えるようであれば、1〜2%の誤差はさほど気にする必要はありません。
入居率の高いおすすめの不動産投資「エンクレスト」
不動産投資をしたいけど入居率が高くしっかり家賃収入を得られる物件が見つけられない、どうやって探したいいかよくわらかない、という方も多いはず。
そこでおすすめしたいのが、株式会社えんホールディングスが福岡市を中心に展開する、デザイナーズマンションブランド「エンクレスト」です。
参照：エンクレストの物件実績の特徴とは？不動産投資で選ばれる理由
エンクレストは公式サイトで「住居としても資産としても、マンションの最大の価値は立地にあると言っても過言ではありません。」と明言。
それもそのはず、物件は福岡市内でも人気の土地に所在し、通勤通学に便利な土地、とりわけ福岡市の中央区と博多区に立地が集中しているのです。
また、えん賃貸管理のウェブサイトでは、月ごとの入居率を公表しています。
管理物件数が年500件ペースで増加していながらも、入居率は99.44 %（2022年8月時点）と非常に高水準に保たれているんです。
福岡市内の今後の賃貸状況は上向き傾向
さらに注目したいのが、福岡市内の物件の家賃がどんどん上昇傾向にあるということ。
例として、えんfunding 第15号ファンド【博多駅南】の実績を見ていってみましょう。
※えんfunding 第15号ファンド【博多駅南】とは…
エンクレストを対象物件とした不動産クラウドファンディングサービス「えんfunding」。えんfundingでは、実績紹介としてファンドの対象物件となった物件の賃貸状況の推移についても情報を発信しています。「エンクレストNEO博多駅南」は、えんfundingでの第15号ファンドの対象物件です。
参考：https://en-funding.en-hd.jp/column/column.html?article_id=92
博多駅南エリアは福岡の玄関口であり、地下鉄延伸でさらに利便性が高くなった博多駅から徒歩圏内に位置するマンションです。
えん賃貸管理の管理戸数は100戸となっており、その中で、空室の戸数は2戸となっていますので、入居率は98％です。（2023年4月28日 時点）
空室となっている部屋の前入居者の家賃額と現在の募集家賃額を比較します。
空室① … 家賃70,000円 → 家賃75,000円（5,000円 UP）
空室② … 家賃72,000円 → 家賃78,000円（6,000円 UP）
2部屋とも5,000円〜6,000円の賃料上昇となっており、7〜8％の上昇率となっています。
退去予告が出ている部屋の戸数は5戸となっており、その部屋の現入居者の家賃額と今後の募集家賃額を比較します。
退去予告① … 家賃72,000円 → 家賃72,000円（0円 UP）
退去予告② … 家賃72,000円 → 家賃73,000円（1,000円 UP）
退去予告③ … 家賃72,000円 → 家賃72,000円（0円 UP）
退去予告④ … 家賃64,000円 → 家賃65,000円（1,000円 UP）
退去予告⑤ … 家賃74,000円 → 家賃75,000円（1,000円 UP）
退去予告の出ている5部屋中の3部屋で1,000円の賃料上昇となっています。
合計すると7部屋の内5部屋、なんと約7割の確率で賃料上昇となっています。
2022年に発表された「令和4年地価公示」では、商業地の地価変動率において全国トップ10に福岡市内の準地が7箇所ランクインしていますし、2035年まで人口増加が継続すると予想されている福岡市の状況を反映した、期待の持てる結果となっています。
入居率を意識して物件選びをしていきましょう！
不動産投資にとって重要な数値である入居率について解説しました。
不動産投資は入居者のニーズに合わせて経営することも重要です。集客力があるだけでなく、入居者に長く住んでもらえる良質な管理のできる管理会社も合わせて見つけていきましょう！
