固定金利型と変動金利型の金利差が大きく推移する中、変動金利型住宅ローンが注目されています。ただし、金利上昇観測も高まってきていますから、これから変動金利型住宅ローンを検討するなら金利変動リスクにしっかりと備えておきたいところです。これから変動金利型住宅ローンを検討する場合、踏まえておきたいチェックポイントを5つ解説します。
1.「5年ルール」「125％ルール」の有無
変動金利型の住宅ローンは、適用される金利が返済期間中に変動するタイプの住宅ローンです。適用金利が上昇すれば支払う利息は増え、毎月の返済負担は大きくなりますが、金利上昇時に急激に毎月返済額が増加しないよう、以下のような仕組みが設けられているのが一般的です。
【125％ルール】5 年ごとに見直される返済額は、見直し前の 1.25 倍が上限
【5年ルール】金利の見直しは通常、半年ごと、返済額は 5 年間変わらない
ところが、変動金利型住宅ローンの中には、こういったルールが設けられていないものもあるので注意が必要です。金利の動きは誰にもわかりません。今後大きく上昇する可能性もあるでしょう。その時これらのルールがなければ家計の負う負担は大きくなる可能性があります。
これらのルールを採用しているかどうかは、商品概要説明書等で確認できます。あとからこんなはずじゃなかったとならないためにも、あらかじめチェックしておきましょう。
2.総返済額
固定金利型と比較して、低い金利が魅力の変動金利型住宅ローンですが、今もなお低い水準で推移しています。より低い金利のものが魅力的に見えますが、金利差が小さい場合は総返済額の差は大きくありません（表参照）。
契約時には保証料や事務手数料など、その他に必要な費用もありますが、住宅ローン商品の中にはこれらの費用がかさむ結果、表面金利は低いものの実は総返済額は多くなる、ものもあります。住宅ローンは金利だけではなく、その他にかかる費用を含めた総返済額で比較検討しましょう。
3.固定金利型の金利水準を想定した家計のゆとり
変動金利型と固定金利型の金利差は、年1.5％程度になるケースもあります。このような金利差がなぜ生まれるかと言えば、目先で想定する期間がそれぞれ異なるからでしょう。変動金利型で最低水準の金利を提示している金融機関も5年固定型ではおおむね1％超の金利を設定しています。10年固定型では年2％を超えるものもあります。金利の動向は誰にもわかりませんが、金融機関は今後10年で金利上昇を見込んでいることが推測されます。変動金利型もタイムラグがあるものの、今後は上がることが予測されます。固定金利型の金利水準を想定したこの先の返済額を試算し、その分の家計のゆとりを確保しておきましょう。
4.今後のライフイベント
ライフイベントとは、人生の節目となるような出来事のことで、例えば出産や子どもの進学、定年退職などがあります。住宅取得もその１つで、ライフイベントの際にはまとまった資金が必要となるケースも多くあります。まとまった資金を用意するためにはコツコツとしたつみたてが必要ですが、金利上昇に伴い返済額が増加すれば、将来のつみたてに回せるお金は減ることが予測されます。子どもの進学をこれから控えている方は今後教育費の負担が増していくことも考えられますから、なおさらでしょう。ライフイベントで必要なお金は期日が決まっているものも多いです。ライフイベントを確認し、いつ何のためにいくら必要なのか、返済額が増えた後も必要なつみたてを確保できそうなのか、金利上昇を想定したシミュレーションを行い確認しておきましょう。
5.まとまった資金の確保
このところは低金利の中、頭金なしで借り入れる方もいらっしゃいますが、変動金利型住宅ローンの金利変動リスクは、借入残高が多いほど大きくなります。マイホーム取得前にはまとまった資金を確保し、頭金を用意しておきましょう。ちなみに、低い金利を打ち出す変動金利型住宅ローンの中には、10％や20％など一定の頭金を出すことを要件としているものもあります。加えて、金利上昇に備えるならある程度の資金を確保しておくことも必要でしょう。このところの資産形成の流れを受けて、預貯金を減らして投資にまわすお金を増額する方も目立ちますが、金利上昇局面では株価の下落も考えられます。株式で持っている資金は短期的には目減りする可能性もありますから、備えとして必要な資金は預貯金など元本が確保できるもので備えておきましょう。
今だけではなく将来も見据えた住宅取得プランを
変動金利型住宅ローンは低い金利が魅力ですが、金利にばかり目をとられていると借り過ぎにつながる恐れもあります。住宅取得後はローン返済とは別に、住宅修繕費や固定資産税などの維持費用も必要となります。借り過ぎを防ぐためには、一生涯の視点で、かつ家計を総合的に見た借入可能額を確認しておきましょう。2024年以降は、政府が示した「子ども未来戦略方針」に基づき、子どもの人数と住宅の環境性能等に応じて当初金利を最大で年１％引き下げる「【フラット35】子育てプラス」がスタートする予定ですし、与党の税制改正大綱では子育て世帯等の場合、住宅ローン控除の対象となるローン限度額を一部維持する内容も盛り込まれています。今だけではなくこの先のさまざまな変化も想定していきましょう。
