温泉・プール付きで10万円? 格安リゾートマンションを購入する前に考えたいこと

最近、「格安リゾートマンションが狙い目!」といった情報を時々見かけるようになりました。

リゾートマンションとは、別荘用途に郊外に建てられた区分マンションで、主に避暑地や眺望のいい立地にある傾向があります。定住するというよりは、週末や大型連休などの休暇を充実することを想定した造りになっているため、共用部に温泉大浴場やプールがあるなど、住宅地の一般的なマンションに比べて豪華な仕様になっている特徴があります。

高度経済成長期を中心に、1960年代からこういったリゾートマンションの建設がはじまり、好景気やレジャーブームも相まって、多くのリゾートマンションが高値で取引されました。なかには、新築時に3000万円を超えるようなマンションもあったそうです。

そんなリゾートマンションが、今10万円で売りに出されているのです。豪華な設備があるにもかかわらず、不動産の価格とは思えない安価で売りに出されています。

“タダより高いものはない”ということわざがありますが、やはり、ここまで安いと、何か裏があるのか、本当に狙い目のレア情報なのか、いろいろ不安になってしまいます。

そこで、この記事では、

・格安リゾートマンションが売りに出されているカラクリ
・リゾートマンションを買う時の注意点

について解説していきます。


格安リゾートマンションが売りに出されているカラクリ

新築時はウン千万するマンションが、なぜ10万円といった信じられない価格で売りに出されているのでしょうか。

ここまで安いと、実は事故物件や欠陥物件ではないか、契約直前にとんでもない手数料を請求されたり、マンションとは関係ないサービスや商品を強制的に買わされたりなど、何か”ウラ”があるのではないかと、よからぬ想像が膨らんでしまいます。

しかし、実際にはそのような危険な裏側があるのではなく、このカラクリの答えは単純で、「リゾートマンションがとんでもない供給過多になっている」からなのです。

不動産は需要と供給のバランスによって価格が形成されます。人口が多く、商業も発展している都市部の不動産は欲しい人が多いぶん、取引価格は高くなりますし、人口の少ない地方部の不動産はその反対に安くなります。

つまり、今リゾートマンションを欲しい人に対して、手放したい人が桁違いに多いために、「もう10万円でもいいから、買ってくれる人がいるならば売りたい」と思っている人が現れているわけです。

ただ、いくら供給過多の市況とはいえ、わざわざ多額の財産をはたいて購入した不動産を、ほぼゼロに近いような金額で売却するのは、相当な”損切り”になるわけで、余程の理由や動機が無い限り、そこまでの損切りをしようとする人が多いのは不自然とも思えます。

ここからは、なぜそこまで大胆な損切りを迫られるほど、リゾートマンションの所有者が売却に動いているのか、筆者が考える注意点とともに、その理由をみていきたいと思います。

リゾートマンションを買う時の注意点

リゾートマンションの所有者が売却を急ぎ、格安リゾートマンションが出現している背景に「供給過多」があるとご紹介しましたが、さらにその背景には、これからリゾートマンションを買う方にとっての「注意点」ともいえる問題がいくつか潜んでいます。

①老朽化が進んでいる

一つ目の注意点は、「老朽化が進んでいる」ことに派生した課題が多い点です。

冒頭でご紹介した通り、リゾートマンションは、特に好景気であった1960~1980年代頃に新築されました。一方、バブルが崩壊し景気低迷した1990年代以降に新築されたリゾートマンションは激減しています。

つまり、今現存しているリゾートマンションの多くは、老朽化が進んでいるのです。そうすると、室内外のほか、マンション全体の不具合修繕や設備更新の必要性が高まり、維持費などのランニングコストが年々かさんでいくリスクが高まります。

また、間取りや建物設備も新築当時の仕様で、今の住宅トレンドに比べて陳腐化が進み、購入を敬遠されてしまうことも一因にあります。例えば、一昔前には「ゆっくりできる和室」や「部屋を広くするために、水回りをコンパクトにまとめた3点ユニットバス(ビジネスホテルのような、浴槽とトイレが同室の水回り)」が一種のトレンドになっていることもありました。しかし、最近では和室や3点ユニットは、こういった設備を好む一部の層を除いては、ほぼ魅力ではなく、むしろ敬遠される対象に見られてしまいます。

そのため、現所有者にとっては、「これから修繕費がどんどん膨らんだり、大金をかけて室内設備を今のトレンドに改修したりするくらいならば、格安で売ってしまった方が、相対的に損が抑えられそう」といった判断から、格安での売却に動いているのです。

したがって、これから格安リゾートマンションを買う側にとっては、購入金額は安くとも、修繕費や改修費など、「購入後、老朽化対策にかかる費用が相応にかかる」点をきちんと理解した上で検討する必要があるといえます。

②管理費が高い

もう一つの注意点として、「管理費が高い」点です。

先にも少し触れた通り、リゾートマンションの特徴の一つに、マンション内に大浴場やプールがあるなど、共用部が豪華な傾向があります。

しかし、これを維持するには、当然ながらその維持経費がかかります。そして、その維持経費は、マンション所有者が費用を出し合って賄う必要があります。

こういった背景から、例えばリゾートマンションの管理費は、一般的なマンションに比べて高額になりがちで、1ヶ月あたりの管理費が数万円を超えるケースも珍しくありません。もちろん、立地環境やマンション設備、総戸数などにより管理費が決まるため、一概にいえませんが、同規模のリゾートマンションと一般的なマンションを比べると、倍以上の費用差が生じることもあるのです。

そのため、年に何回かリゾートマンションを使用している所有者ならばまだしも、高齢やライフスタイルの変化などで足が遠のいてしまい、1年でまったく使用していないこともある所有者にとっては、「何も使っていないものに、毎年数十万単位の支出をしている」ことになります。そのため、これ以上の”意味のない支出”を食い止めるために、格安でもいいから売却したいという動機が強くなっているのです。

特に、老朽化による管理箇所が増えることとも相まって、将来の大規模修繕に備えて、管理費とともに徴収されることが一般的な「修繕積立金」も、築年数に応じて値上げされる傾向にあり、その動機にますます拍車がかかっています。

以上から、リゾートマンションを買う側にとっても、「購入後、相応の管理費負担がかかり、その管理費が年々上がっているかもしれない」という点を十分に意識して、なるべく購入前に

・毎月の管理費・修繕積立金がいくらかかるのか
・管理費・修繕積立金は、どのような名目に使われている/使われる予定があるのか
・今後、管理費・修繕積立金の値上げの計画はどうなっているか

といった点も確認しておき、中長期的な支出シミュレーションをしたうえで決断することがベターであるといえます。

上手に選べば「週末の新たな過ごし方」を楽しめる

リゾートマンションで最も注意すべき点は「老朽化」と「管理費」であり、これらのリスクや負担に耐えられなくなった所有者が、大幅な損切りを覚悟で売却に動いていることが分かりました。

ちなみに、不動産は例えば家電や古着のように、”要らなくなったから、ゴミ箱へポイ”とすることができず、マンション所有者である以上、そのマンション全体の維持管理義務も連帯責任のように負うため、”自分はもう使わないから、管理費の支払いを免除してもらう”といったこともできません。

そのため、新たな所有者(買い手)が見つかるまでは、所有者として管理費や固定資産税などの費用もすべて負い続ける必要があります。

もちろん、リゾートマンションすべてを危険視するべきと述べたいのではありません。例えば自分の好きなスキー場近くにリゾートマンションを所有すれば、ホテル代もかからず、いつでも好きなときに遊びに行き、自分だけのスペースで寛ぐこともできるでしょう。

また、古い設備をDIYでリフォームするのを楽しみながら、作業後にはマンション内の大浴場でリフレッシュしながら、”週末の新たな過ごし方”の拠点として楽しむこともできます。

その意味では、リゾートマンションの特徴や注意点を十分に理解し、自分のライフスタイル・価値観に合ったマンションかを判断していくことが最も重要であるといえます。

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