空き家とは
法律において空き家とは、
「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く」（空家等対策の推進に関する特別措置法2条1項）
と定められています。つまり、人が住んでいなく、いつも使っていない家屋で、国や地方自治体が管理していないものは空き家ということになります。
そして、その空き家の所有者は、「周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとともに、国又は地方公共団体が実施する空家等に関する施策に協力するよう努めなければならない」（同法5条）となっています。
よって、相続等で取得した家屋を何もせずに放置することは、この法律の第5条に違反します。
もし何もせず放置してしまうと……
相続等で取得した不動産が遠方にある場合、時間的にも費用的にも管理（手入れ）することが負担になります。現在は、家屋が立っていれば固定資産税の減額措置を受けることができるので、そのままにしてしまうケースが多くみられますが、実際には、特定空家等に指定されると固定資産税の減額が受けることができなくなります。
「特定空家等」とは、そのまま放置することによって倒壊などを引き起こす可能性があり、保安上非常に危険となる恐れがある状態の空き家のことを指します。
これ加えて、衛生上有害な状態とならないよう適切に管理を行うことも義務付けられています。もし、空き家を放置することで著しく景観を損なう状態にしたり、その空き家周辺の生活環境の安全が保たれない状態にしたりするなど、不適切な管理状態にあると認められた場合にも、「特定空家等」に指定されます。
法改正で厳しく
上記のように、「特定空家等」に指定されると固定資産税の減額措置がなくなりますが、今回の法改正で「管理不全空家」という区分けができました。つまり、新しいカテゴリーができたことになります。
この「管理不全空家」とは、適切な管理がされていない空き家を放置した結果、前述の「特定空家等」に該当する恐れがある状態の空き家のことをいいます。行政がその空き家の所有者に対し、改善の指導や勧告が実施できるようになっただけでなく、固定資産税の住宅用地の特例の解除の対象にもなりました。
つまり、200平方メートルまでの小規模住宅用地は、固定資産税が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1軽減が適用されていますが、適用されなくなると大幅に納税額が増えます。
空き家の状況を時系列的に並べると、管理状態が悪くなるにつれて、空き家→「管理不全空家」→「特定空家等」となります。
相続等で取得した家屋はどうするのがいいの？
では、相続等で取得した家屋（空き家）を放置しないようにするには、どのような方法があるのでしょうか。いくつかの方法がありますが、主なものは下記のとおりです。
1．土地建物をそのままの状態で売却する
最も手間がかからないのは、そのまま売却する方法です。その場合、購入者がその家屋を使ってリノベーション等を行うことも可能ですし、更地にして建て直すということもあります。この場合、更地にする費用分売却費用が安くなります。
2．家屋を解体し更地にして売却する
建物を解体し、更地にしてから販売もできます。一般的には更地で販売するほうが良いとされています。解体費用は木造や鉄骨造等で変わってきます。
3．リノベーションや建て替えをして売却、あるいは賃貸にする
1、2は売却という選択肢でしたが、賃貸物件にして資産の一部にもできるでしょう。特に立地の良い土地の場合、賃貸用に建て替えや改築等をして貸し出すのもよいかもしれません。
ただし、人によってその場所や家屋に対しての思い入れが異なりますので、どれが正解とも言いづらいです。
コミュニケーションが大切です
空き家問題は、子どもが遠方にいる場合だけでなく、仮に近所でも子どもが別に住宅を所有している場合にも発生する可能性があります。
親子間だけでなくきょうだい間でも、将来的に親の住宅をどのようにするのか話し合っておき、空き家の管理等を考えておかないと、税金等で思わぬ出費が増える可能性があることを認識しておく必要があるでしょう。
出典
e-GOV 法令検索 平成二十六年法律第百二十七号 空家等対策の推進に関する特別措置法
執筆者：田久保誠
田久保誠行政書士事務所代表
