家を売却したら確定申告は必要。申告しないと控除が受けられない。税額がいくらになるのかシミュレーション

確定申告とは、1年間の収入に対して発生する所得税額を確定するための手続きです。

家を売却した人の中には、確定申告が必要なのか悩んでいる人もいるでしょう。

家を売却して得た所得は課税対象となるので、確定申告が必要です。

また家の売却時に発生する税金にはいくつかの特例制度が設けられており、特例制度を活用するためにも申告手続きが必要です。

この記事では、家を売却したときの確定申告について解説します。

家を売却した際に確定申告が必要なのか？

土地や建物を売却したことで発生する所得は「譲渡所得」に該当します。

家を売却して得た譲渡所得は課税対象となるので、確定申告が必要です。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

以下のケースで計算してみましょう。

6000万－（4000万－270万＋200万）＝2070万円

譲渡所得は2070万円となります。

ただしマイホームを売却した場合は、特例として最大3000万円（譲渡所得が3000万円未満の場合は譲渡所得の金額まで）の特別控除額が適用され、譲渡所得から差し引くことができます。

このケースの場合、譲渡所得は3000万円未満のため、全額控除されます。

したがって、譲渡所得は0円となります。

譲渡所得にかかる税金は、給与所得などとは別で計算される分離課税です。

また家を売却して得た譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分類されます。

家の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、税率が異なります。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」（以下同）

さらに10年以上マイホームを所有している場合は、特例として軽減税率が適用され、さらに税率が低くなります。

譲渡所得に上記の税率を乗じた金額が税額です。

先ほどのシミュレーションの場合、特別控除額を適用しない場合、所得税と住民税を合わせた税額は414万円です。

2070万円×15％＋2070万円×5％＝414万円

特別控除を適用した場合、譲渡所得は0円なので税額も0円です。

ただし、特別控除を利用するには、確定申告を行う必要があります。

譲渡所得の確定申告を行う際は、確定申告書に加えて以下の書類が必要となります。

必要書類をそろえて、期間内（基本的に2月16日～3月15日）に申告手続きを行うようにしましょう。