フラット35子育てプラスが追加、金利引下げ上限は0.5％から1.0%に

2024年2月にフラット35の金利引き下げのポイント制度が新しくなり、長期固定金利で一定期間、最大1.0％の金利引き下げを受けられるようになりました。

その後、2024年3月19日の日銀の金融政策決定会合でマイナス金利解除が決定し、政策金利が引き上げられることになりました。

マイナス金利解除を受け、長く超低金利が続いた住宅ローン金利が今後どうなっていくか、気になる人も多いでしょう。

今回はフラット35の新しい金利引き下げのポイント制度を紹介し、どの程度返済額が下がるかを試算します。

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2024年2月から新しくなったフラット35金利引き下げとポイント制度

最初に、2024年2月に改正されたフラット35のポイント制度による、金利引き下げの仕組みについて解説します。

フラット35のポイント制度とは？

フラット35の「ポイント制」とは、金利引き下げメニューごとに決められたポイントを合計し、引き下げ幅と引き下げ期間が決まる仕組みです。

金利引き下げメニューは以下のようにグループ分けされます。

該当する金利引き下げメニューは併用できますが、グループごとに選択できるのは1つのメニューだけです。

合計ポイントによって、金利引き下げの内容が決まります。

1ポイントあたりの金利引き下げ幅は0.25％で金利引き下げの適用される期間は5年単位、5年ごとの金利引き下げ上限は1.0％です。

たとえば、合計5ポイントの人は当初5年間1.0％、6年目から10年目に0.25％の引き下げが適用されます。

ただし、「フラット35子育てプラス」を利用しない場合は、4ポイント（当初5年間年▲1.0％）が上限です。

【金利引き下げパターン】

2024年2月から変わった点は？

フラット35のポイント制度は、2022年10月から始まりました。

当初の金利引き下げメニューには、「フラット35子育てプラス」はありませんでした。

また、ポイントの上限は4ポイント、5年単位の金利引き下げの上限は0.5％でしたが、改正によって5年単位で1.0％まで金利が引き下げられることになったのです。

では、フラット35の新たなポイント制度により金利が引き下げられた場合、毎月の返済額はどれくらい変わるのでしょうか。

次章でシミュレーションしていきます。

「フラット35子育てプラス」を利用しない人のフラット35の返済額はどう変わった？

ここからはフラット35の新しいポイント制度の金利引き下げ効果を、具体例で確認してみましょう。

これまでのポイント制度では、5年単位の金利引き下げの上限が0.5％ でした。

そこで、当初10年間で0.5％と当初5年で1.0％の金利引き下げを比較します。

金利1.8％で3000万円を借りて35年で返済する場合を、金融広報中央委員会の「しっかりシミュレーション」を使用して計算します（元利均等返済、ボーナス返済なし）。

当初10年間で0.5％と当初5年で1.0％の金利引き下げでは、効果は同等ではないかと思う人もいるかもしれません。

しかし、上のシミュレーション結果表のとおり、総利息額が当初10年間で0.5％の引き下げで884万3424円、当初5年で1.0％の引き下げでは856万4508円と35年で約30万円の差がつく結果となりました。

これは当初期間の金利が低いほど元本を減らす効果が高くなり、元本の減少によって支払う利息も軽減されるためです。

「フラット35子育てプラス」を利用するケース

「フラット35子育てプラス」を利用する場合、通常の金利引き下げメニューと異なり、金利引き下げの上限がなくなります。

ここでは、以下の条件に該当するケースの金利引き下げ効果を見ていきましょう。

合計：8ポイント

これまでであれば、4ポイント（当初10年間0.5％引き下げ）となるケースでした。2024年2月からは、当初10年間1.0％引き下げとなります。

この2つのケースを、金利1.8％で3000万円を借りて35年で返済する場合で試算します（元利均等返済、ボーナス返済なし）。

上のシミュレーション結果表のとおり、総利息額が当初10年間で0.5％の引き下げで884万3424円、当初10年で1.0％の引き下げでは725万6184円と35年で約160万円の差がつく結果となりました。

当初10年で1.0％引き下げでは、金利引き下げ終了後には返済額が大幅に増えます。

しかし、将来にわたって返済額が確定しているため、資金計画は立てやすいでしょう。

住宅ローンの金利上昇を見据え、慎重に住宅ローンを選びましょう

フラット35は変動金利商品に比べて金利が高いため、敬遠する人も多いでしょう。

しかし、住宅ローン金利の上昇が予想される場合、特に長期の返済を予定している人には有力な選択肢となります。

これから住宅を取得する人は住宅ローン金利の動向を注視し、資金準備、住宅ローン選びなどを慎重に進めましょう。

参考資料