あなたは住宅ローンをいつまで払いますか？ 定年退職時までに完済できますか？ 老後、無職となってもまだ払い続けますか？ 昨今、住宅ローン返済年齢の高齢化によりローン破産に陥るケースがあります。資金繰りが、家が競売にかけられ自己破産という結果をローンで苦しまないために大事なことは？
住宅ローン返済「月13万円」だと…日本の平均的サラリーマン「60歳で破産!?」の衝撃
登場人物
・ゆめこさん（以下、ゆ）……大正時代からタイムスリップしてきた26歳女性。なぜか、現代社会にめちゃくちゃ詳しい。
・ワイ（以下、ワ）……ゆめこさんの白い飼い犬。お菓子好き。ミーハー。
・有識者のおじさん（以下、お）……難しい単語や複雑な制度を解説してくれる物知りな優しいおじさん。
・イエナガ マナブ（以下、主）……60歳。宿泊・飲食サービス会社勤務元部長。子供は2人。
・ハナエ（以下、妻）……イエナガ マナブの妻。57歳。元事務職で、現在はパート。
主：俺の名前はイエナガ マナブ。今年で60歳になり定年を迎えた。俺は大学卒業後に就職して、職場の同僚だった3歳年下の妻と結婚、その後2人の子どもにも恵まれ、43歳の時には夢のマイホームを購入した！
ゆ：順風満帆な人生に思えますね。
賃貸暮らしとマイホーム購入はどちらがコスパがいいかはそれぞれのライフスタイルや価値観によって異なります。何処に住むか、通勤・通学時間、収入に対する月々の支払額の割合などさまざまな要素が絡むため、一概にどちらが得かは言い切れません。賃貸と持ち家、一体どちらを選ぶ人が多いのでしょうか？
お：政府調査によると住宅全体に占める割合（持ち家住宅率）は約61％です。（参考：住宅の所有の関係｜総務省統計局）
ゆ：持ち家の方が人気です。
一方で、昨今の日本では不景気の影響で、自分の家をもつということに二の足を踏む人も多くなっています。
お：調査によると、2005年住宅金融支援機構の利用者の年齢は平均約38歳、平均世帯年収は623万円です。しかし、15年後の2020年度は、利用者の年齢は平均約43歳、平均世帯年収は598万円に落ち込んでいます。この15年で利用者の年齢は5歳上がり、年収は25万円下がっています。
ゆ：「マイホームに住む」という夢を叶えるのが、ここ15年間でより難しくなっているというのが現実です。
主：実際に俺も、家を買うべきかどうか随分悩んだよ。でもやっぱり、買ってよかった！ 妻も子どもたちものびのび暮らせて、大喜び。いい買い物だったと思っている！
ゆ：ところで、マナブさんは今年定年を迎えましたね。定年後の返済には、退職金をあてて繰り上げ返済をするパターンが定石ですが、マナブさんは？
主：俺は、定年後に再雇用制度を使って働き続けることにしたんだ！ これからも給料でローンを支払う予定…だったんだが……
ワ：あれ、どうしたの？
主：実は、いざ再雇用制度を利用してみると、思ってたのと違くて…。定年後の再雇用制度を使うと、役職は引退。その分給料も減らされて、年収が189万円もマイナスになった。給与が減ったからって、住宅ローンの返済額が変わるわけじゃない！ 生活を切り詰めないと、月の賃金だけで生活していけなくなったんだ。
お：こうした悲劇は現代の日本で往々にして起こるケースです。たとえば、日本人の平均年収433万円で考えてみましょう。もし、返済負担率が上限ギリギリの35％だとしたら、1年で約152万円かかります。定年によって賃金収入が3割減少すると、300万円の年収で152万円の返済をしなければならないということになります。
ゆ：つまり、返済負担率が年収の50%以上を占める状況になります。
一般的に、家賃は給料の1/3以内に抑えるのが望ましいと言われています。老後の家賃負担軽減を期待してマイホームを購入した人にとっては、「聞いてなかった！」となる数字です。さらに、マイホームをもつことでかかる費用は住宅ローンのみではありません。固定資産税、修繕費などがあります。
主：こうなることが分かっていたら、賃貸暮らしを続けた方がよかった。私が借り入れをした40代のときは働き盛りで、右肩上がりに給与が上がっていた時期だ。定年後も働けるなら「なんとかなるだろう」と思ってたんだが…甘かった！ うちは30年ローンだから返済が終わるのは73歳。俺は一体、どうしたらいいんだろう…。
ゆ：晩婚化の影響や、非正規雇用者の増加により住宅ローンを組む年齢は上昇傾向にあります。自分は何歳まで働くのか、何歳でローンを完済するのか、しっかりシミュレーションしたうえで住宅ローンを結ぶことが大切です。
主：俺はとりあえず、節約をしてみることにした。
ワ：いいね！
主：俺は資産運用をしていないし、不労所得もない。給与内でなんとかするしかないんだ。収入が上がらない以上、支出を減らすしかない。ゴルフクラブにジム、会員契約を解除して、趣味の釣り道具も売ることにした。とほほ……。
妻：ねえ、あなた…やっぱり退職金をローンの返済に充てて、繰り上げ返済をしたほうがいいんじゃない？
主：え？ うちの会社は退職金が少ないから、まるっと全部貯蓄しようって話し合ったじゃないか。これから先の人生、毎月の生活費とは別にいつまとまったお金が必要になるか分からないんだぞ。ローンの返済も大事だが、老後資金の形成も大切だって、お前も言ってたじゃないか。
妻：あのときはそう思ったけど、このまま無理に節約を続けてたら、結局体を壊して医療費がかかってしまうわ。あなた、ゴルフもジムも行ってたときの方が毎日生き生き楽しそうにしていたし、食欲もあって元気そうだった。それに、あなたったら、一番の趣味だった釣りの道具まで売ってしまって……。心の健康のために、趣味はつづけるべきだわ。
主：むむ…だが、この先子どもたちにだって、何があるか分からないぞ。いざというときに、何もできなくとも、資金援助ぐらいはしてやりたい。
妻：子どもたちはもう独立して立派にやっているんだから、私たちは信じて見守るべきじゃないかしら。私も今は近所のスーパーでパートをしてるけど、何歳まで続けられるかは分からない。今のうちに退職金でローンを完済して、住宅費が浮いた分を貯蓄に回したほうが健全だと思うの。
主：妻に説得され、俺は頑なに手をつけようとしなかった退職金で、ローンの繰り上げ返済を済ませた。すると、毎月の生活費を切り詰めないといけないというプレッシャーがなくなり、ずいぶん気楽になった！ それに固定費が大幅に減ったおかげで、定年前の暮らしの水準を保てるようになったんだ！
俺は趣味の釣りを再開した。休日が充実していると平日の仕事も集中できる。これからも充実した人生を歩んでいきたい！
ワ：マナブさん、いい笑顔だね！
ゆ：ひとつのことに拘りすぎず、広い視野をもつことが大切ですね。
定年後のローン返済が生活を圧迫、まさかのローン破産を招くことも！ 老後資金と返済資金の確保、できていますか？
ゆ：現在は「人生100年時代」。定年後には、長い老後生活が待っています。持ち家の世帯は老後資金に加えて、マイホームの住宅ローン返済資金を確保しなければなりません。もし多額のローンを組んでいると、ローン破産のリスクがあります。教育資金、住宅資金、老後資金をトータルで考えた人生設計が必要です。
ワ：マナブさんは、退職金でローンをまとめて完済しなければ、返済し終えるのは73歳の予定だったよね！
お：最新の調査では、分譲住宅取得の世帯主の平均年齢は戸建てで40歳、集合住宅で45歳です。ローン返済期間の平均は、戸建てが33年、集合住宅が30年です。平均値のみで考えると、ローン返済完了年齢は戸建てが72歳、集合住宅が75歳です。
ゆ：65歳まで働いたとしても、さらに10年近くローンを払い続けることになります。
金融機関は住宅ローンの完済時年齢をおおむね80歳と定めており、45歳までは最長35年のローンを組めるようになっています。多くの人が最長期間で借り入れをしますが、思わぬ出費で計画通りの繰り上げ返済ができず、定年後に返済が続く人は少なくありません。退職金をローンの返済資金にあててしまうと、退職金で老後の貯蓄はできません。
ワ：もし、ローンが払えなくなるとどうなるの？
ゆ：まず、金融機関から督促状が届きます。さらに延滞がつづくと一括返済を求められ、それに応じられないと家が競売にかけられます。競売の売却益を充てても返済しきれない場合は、自己破産になります。
そんな最悪な事態は絶対避けるためには、定年退職時に老後資金とは別のローンの完済資金を確保できるか？ 事前にシミュレーションすることが大事です。
ワ：賃貸のほうが安心なのかな？
ゆ：それぞれにメリット・デメリットがあるので自分たちに合った選択をすることが大切です。賃貸ならば死ぬまで家賃を払い続ける必要があります。高齢になってからの転居は難しいので、早めに終の棲家を確保できるのはマイホームの大きなメリットと言えるでしょう。
持ち家なら、ローン返済が終わると費用はかかりませんが、固定資産税や修繕費を予算に入れておかないといけません。
マナブさんは現在60歳で定年後も働き続けているので、老後資金をまだ貯めることができます。ストレスのかかる住宅ローンを退職金で完済する選択しました。
一方で、繰り上げ返済を急がないほうがいい場合もあります。金利が低く、団体信用保険に加入しているなら、万が一のときのため手元に資金を残しておく、というのも一つの方法です。ご家族で今後の収入と支出をみて、ベストな方法を検討しましょう。
ワ：家族としっかり相談するのが大事だね！
まとめ
ゆ：住宅ローンで「借りられる額」と「払える額」は違います。定年後の老後資金と返済資金が確保できるかをきちんとシミュレーションすることが必要です。住宅購入してからも不測の事態は起こります。ある程度のリスクも考慮したうえで、「借りすぎない」こと、なるべく「定年までの返済」を目指すのが無難です。
＜ゆめこさんの部屋＞
ワ：ねーねーゆめこさん、夏休みだからワイ、旅行に行きたいな！
ゆ：どこに行きたいの？
ワ：どこに行きたいっていうより、飛行機に乗ってみたいの！
ゆ：あら。飛行機は鼻の短い短頭種、パグとかシーズーのような鼻ぺちゃ犬はほぼ乗れないわよ。鼻が短いと口呼吸が多いの。口呼吸は体温の上昇を招いて、熱中症になりやすく、夏場は特に危険よ。
ワ：ずん！ ワイは鼻ぺちゃ犬に分類されるのー？
ゆ：まあ、どっちかって言うと鼻ぺちゃです。
ワ：ずん！！ 鼻ぺちゃってつらいね。ブサイクだの飛行機出禁だの言われて、、
ゆ：あら、ブサイクなんて誰も言ってないわよ。むしろ鼻ぺちゃ犬は可愛いくてネットでも人気よ！
ワ：やったー！！
（参考）
住宅金融支援機構
国土交通省住宅局 令和4年度 住宅市場動向調査報告書
【返済年齢の高齢化】住宅ローン返済「月13万円」だと…!? 日本の平均的サラリーマン「60歳で破産確実」の衝撃【老後の生活】
