不動産投資をする人なら、安く物件を手に入れたいと願うのは当然でしょう。しかしいくら安くても、手を付けられないほどに崩壊した物件では躊躇してしまうと思います。ボロ家から利益を生み出すには、具体的にどうすればよいのでしょうか？ 本記事では、恵比寿吉之助氏の著書『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）から、空き家投資の実例について解説します。
室内が熱帯雨林のような湿度…雨漏り・傾き・擁壁のパレード
これは、兵庫県神戸市の物件です。資料請求の時点で、「雨漏りがひどく、建物としてはまったく使いものになりませんよ」と教えてくれましたが、かまわず現地に行きました。
不動産屋の話によると、3年以上も売れ残っているそうです。雨漏りで玄関が崩壊しているため玄関ドアはなく、ドアのかわりに緑色の板を打ち付けて、家の中に入れないようになっていました。
さすがの私も、中に入れない物件ははじめて。「室内を見たい」と伝えたところ、不動産屋は板をはがして案内してくれました。汚いので土足のまま入ります。
室内に一歩入ると、いきなり強烈な湿気が襲ってきました！
「ここは熱帯雨林気候か？」とツッコミを入れたくなるほどの高い湿度。雨漏りで家中に水が溜り、不快な湿気を生み出しているようです。室内は黒いカビだらけで、いかにも身体に悪そうです。キッチンが傾いていて、近くに水路があるので、建物全体が傾いているのでしょう。
雨漏り・傾き・擁壁という3大問題に加えて、水回りが何も使えない、カビだらけの壁紙も交換が必要、残置物もたくさんあるので撤去が必要と、やること満載です。さまざまある問題の中でも、一番に深刻なのが雨漏り。
「これは、やりがいのある物件です。リフォームしたらキレイになりますよ」と私が感想を伝えるや、不動産屋は「え？ こんなひどい物件をリフォームするんですか？」とドン引きしていました。
それでも「いくらなら買いますか？」と聞かれたので、購入希望額の20万円を提示すると、あっさり承諾が得られました。一戸建ての購入価格が20万円とは、もう何の値段なのかわからないですよね。シャネルのバッグのほうがよほど高額です。
物件の契約時、売主さんは高齢の男性で「早く処分したかったが、なかなか売れなくて困っていた」とおっしゃっていました。それだけに契約手続きが終わると、ホッとした様子でした。
いつもは引き渡しの際に鍵をもらうのですが、この物件はドアがありませんので、鍵の引き渡しはありません。鍵のない引き渡しは不思議な感覚でした。物件の修繕を行うにあたり、リフォーム屋を現地に呼んで見積もりをしてもらいました。
「もはや、建て直したほうが…」トンデモ物件を修繕すると
最初に来たリフォーム屋は物件を見た瞬間、「うわ〜、これはひどい！」と絶句。顔が青ざめていました。
「このままでは建物として使いものにならないから建てなおしたほうがいいね。リフォームするなら800万円くらいかかるよ」と言って、逃げるように帰りました。修繕費用800万円は大幅な予算オーバーです。
一瞬、とんでもない物件を買ってしまったと後悔しましたが、その後に出会ったリフォーム屋とじっくり話をして修繕方法を調整した結果、予算内でできそうな目途が立ちました。
リフォーム開始後、まず雨漏りを止めるために大がかりな屋根の工事からスタート。通常、屋根のふき替えをするだけで200〜300万円かかりますが、私の場合は100万円程度で抑えました。雨漏りが止まった後は、室内のリフォームです。
崩壊していた玄関は、グラグラしていた壁を補強して、新しい玄関ドアを設置。トイレは、和式便器から洋式便器に交換。お風呂は浴槽を新品に交換して、シャワーも設置しました。
キッチンは、天井・壁・床を新品に交換。カビだらけだった汚い壁紙も、すべて新品に交換しました。家の傾きで動かなくなった雨戸や扉もなおしてもらい、傷んでいた和室の畳は表替え。
雨漏りが止まったことで、リフォームが完了する頃には、あれだけジメジメしていた湿気が気にならなくなりました。こうして「人が住める家」として、見違えるように変化したのです。
雨漏り物件をフルリノベーション ※『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』より引用
修繕費用は計280万円。リフォーム屋に800万円かかると言われた物件で、屋根をすべてふき替えして、内装も全面的に修繕し、修繕費用280万円は安いと驚かれます。
家賃は最安値の4.3万円でお貸しして、利回り16％になりました。あれだけのボロボロ物件を再生できたのは大きな自信になりました。現在の入居者は、中型犬を1頭飼っている独身女性です。
【物件データ】
兵庫県神戸市 木造2階建て 3DK 建物50m2
販売価格：180万円
購入価格：20万円
修繕費用：約280万円
年間家賃：51.6万円
利回り：約16％ （融資300万円 自己資金なし）
良い点
・最寄り駅まで徒歩2分程度（神戸三宮まで30分程度で通勤可能）
・駅前は大型スーパーがあり便利
悪い点
・深刻な雨漏り
・家中がカビだらけ
・キッチンに傾き
・風呂とトイレが使えない
・残置物あり
・駐車場なし
・階段
恵比寿 吉之助
中高年の資産所得倍増アドバイザー
※本記事は『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。
