2017年3月、熊本市内で走行中の車に倒れた木が直撃し、運転手が死亡する非常に痛ましい事故が起こりました。そして、運転手の遺族は、熊本市と倒れた木が生えていた山林の所有者に対する損害賠償をめぐる訴訟を提起し、2022年12月、約5000万円の賠償を命じる判決が確定しました。
この倒木事故は、判決にかかる関連資料を見る限り、特に工事作業中の倒木といったものではなく、老木の倒木か、強風等をきっかけにした倒木など、何らかの自然発生的な原因による倒木だったようです。
不慮の事故にも見えますが、裁判所は5000万円もの賠償命令を下したのです。言い換えれば、不動産の所有者は、法人であろうと一般個人であろうと、誰もが”ある日突然、思いがけない事故で、自分が負いきれないような責任を負うリスクがある”のです。
そこで、この記事では、
・土地の所有者責任はどのようなものがあるのか
・所有者責任リスクを、どう対処したらよいか
についてみていきたいと思います。
土地の所有者責任はどのようなものがあるのか
まず、上記で紹介した事例のほか、土地の所有者責任が問われた事故はどのようなものがあるのでしょうか。いくつか事例をご紹介します。
①大阪北部地震 塀倒壊訴訟
2018年6月に、大阪府北部で最大震度6弱の地震が発生し、それをきっかけに大阪府高槻市内の公立小学校のブロック塀が倒れ、登校中だった小学生が下敷きになって死亡した事故がありました。
この際、塀の倒壊を防ぐために必要な点検等を怠っていたとして、関係者4名が業務上過失致死の疑いで書類送検されたほか、高槻市は遺族に対し解決金を支払いました（金額は非公表）。
②市原ゴルフガーデン鉄柱倒壊事故
2019年9月に台風15号が発生し、千葉県内では観測史上1位の瞬間最大風速を記録した強風によって、千葉県市原市のゴルフ練習場のネットを支える鉄柱が倒壊しました。この事故により、近隣住民2名が負傷、住宅16軒の屋根が押し潰される等の大事故となりました。
その後、損壊住戸の補償について、ゴルフ場オーナーと近隣住民との間で、一時的に軋轢が生じたものの、オーナーが対象地を売却するなどして賠償資金等を確保しながら、2020年度末に和解が成立する形で決着しています。
③逗子マンション斜面崩落事故
2020年2月、分譲マンション敷地内の斜面が突然崩れ、通行人が60トン以上の土砂に巻き込まれ死亡しました。その後遺族は、マンションの区分所有者やマンション管理会社を、業務上過失致死の疑いで刑事告訴したほか、民事上の賠償請求訴訟が長く続いた結果、2023年には、区分所有者が遺族に対し、1億円を支払う形で和解しました。
これらの事例を一見すると、いずれの事故も、人為的なミスといったものではなく、地震や強風といった自然災害や、”ある日突然”起こった、（少なくとも悪意があったわけではない）不慮の事故であるように思われます。
その点では、「やむを得ない事故だったのだから、所有者に責任があるというのは言い過ぎでは？」という解釈ができなくもありません。しかし、実際には所有者責任が問われている事故もあるのです。
所有者責任の有無の争点としては、厳密には「所有者であること」自体を問われているのではなく、「所有者として、適切な管理をしていたか」が争点になっています。上記の例はいずれも、日々の点検が不十分であったことや、不備を認識していたにもかかわらず、それを対処せずに放置していたことから、所有者としての管理責任を怠っていたことが指摘されています。
いうまでもなく、土地所有者の中で、事故を起こしたくて管理を放置するような人はいないでしょう。しかし、日常生活の視点で考えると、維持管理や整備に多額の費用を投じ、常に100点満点な状態にある土地は非常に少ないともいえます。劣化や風化とともに、思いがけないところに大なり小なり不具合が生まれ続けます。所有者としては、すぐに直したい気持ちはありつつも、その費用や時間を捻出できずに、タイミングを見て対処せねばという意識だけで、実際には対処できていない不具合は必ず1つはあるといっても過言ではないと思います。
そして、目の届く自宅の庭であればまだしも、例えば仕方なく相続してから放置状態の山林など、遠方の土地となれば、ますます管理責任は希薄になってしまいます。冒頭で紹介したような山林の例は、まさにそういった遠因も潜んでいると考えられます。
自ら購入した自宅に限らず、相続した土地や今後相続するかもしれない土地まで広げて考えると、土地の所有者責任は驚くほど多くの人が抱えている潜在的リスクであることが分かります。
所有者責任リスクを、どう対処したらよいか
それでは、こういった所有者責任リスクについて、どう対処したらよいのでしょうか。考えられる方法は、2つあります。
①火災保険に加入する
家に住む際、ほとんどの方は火災保険に加入していると思います。火災保険の中には「個人賠償責任」を担保している保険があります。これにより、例えば強風で屋根瓦が飛散して隣家を破損させてしまった場合等に、保険で賠償できるケースがあります。
この点では、仮に長らく住んでいない空き家等も、火災保険の加入によって、所有者責任リスクをある程度カバーすることが期待できます。
ただし、基本的には家屋に対する保険である為、庭木の倒木や敷地内のブロック塀の倒壊による賠償責任が含まれているか等、補償範囲については慎重に確認が必要であるほか、実際に居住していない家屋で加入できるかといった条件も保険商品によって違う場合がありますので、保険会社に対して十分に確認しておくことが求められます。
②定期的に維持管理をする
「リスクのカバー」というと、多くの方は保険商品が真っ先に浮かぶと思いますが、先にも少し触れた通り、不動産にまつわる、一般個人の方が加入できる保険といえば火災保険程度で、空き地、山林、農地といった建物のない不動産には、付保できる保険はほとんどありません。そのため、残念ながら、このリスクに対処するには「日々の維持管理をしっかりする」しか選択肢はありません。
一方、そういった不動産所有者からは、「維持管理が重要なのは分かるが、特に使い道もない不動産に、そんなに時間もお金もかけていられない」といった本音を聞くこともしばしばあります。
しかし、所有者としての管理責任をどれだけ果たしていたかが問われるという点では、少しずつでも倒木しそうな木を予防伐採したり、定期的に専門家に点検を実施して貰ったりなどすれば、年間数万円程度の出費で、青天井のリスクを大幅に軽減することが期待できます。実際に、不慮の事故が起こって賠償を求められたとしても、何もしていなかった場合と、何らかの維持管理をしていてその主張ができる場合では、その責任の重さや相手方への心象も雲泥の差になるでしょう。
今のうちから、少しずつ。
所有者としての管理責任は、例えば明らかに崩壊リスクのありそうな崖地の土地所有者だけでなく、所有者すべてに課されている重大な責任です。その意味で、土地所有者である場合には、もしもの事態になってしまう前に、今のうちから維持管理に目を向け、できることから少しずつ不安事象を解消していくように心がけましょう。
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