新築分譲マンションの価格が高騰している。不動産経済研究所（東京）によると、2023年の東京23区の平均価格（1戸当たり）は初めて1億円を突破し、兵庫県でも5千万円を超えた。資材価格、人件費、地価のトリプル高が主な要因といわれるが、背景はそれだけではないようだ。今後の動向についても、不動産の仲介業者やアナリストに聞いた。（斉藤正志）
### ■最高額は1戸45億円
同研究所によると、23年の東京23区の平均価格は1億1483万円（前年比39.4％増）で、13年の5853万円から10年間で約2倍になった。23年の全国平均価格は5911万円（前年比15.4％増）で7年連続上昇した。
兵庫県は00年以降では最高額となる5139万円（同15.3％増）で、神戸市も4958万円（同27.5％増）。いずれも13年の約1.4倍になった。
最高額は、首都圏は三田ガーデンヒルズ（東京・港区）の45億円、近畿圏はシティタワー天王寺（大阪市）の5億5千万円、兵庫県内ではグランドメゾン苦楽園ザ・ハウス（西宮市）の1億5488万円だった。
### ■トリプル高
同研究所などによると、資材価格や人件費、地価の上昇が要因になっている。
建築資材はウクライナ戦争で世界的に品薄となり、さらに円安の進行で価格が急騰した。経済調査会（東京）によると、23年度の建設資材価格指数（全国・建築）は15年度の約1.6倍に伸びた。
人件費も、国の公共工事に反映する公共工事設計労務単価（全職種の平均値）が、24年まで12年連続で上がっている。24年4月からは働き方改革による建設業、運送業の残業規制が始まり、人件費はさらに増えることも予想されている。
新型コロナウイルス禍で一時落ち込んだ地価も、都市部では22年以降、上昇を続ける。24年3月に公表された公示地価（1月1日時点）は、三大都市圏の住宅地で前年比2.8％増、神戸と阪神南でも同2％を超えた。
### ■高騰のスパイラル
不動産関係者によると、建築コストが急激に上がったことで、大手のデベロッパー（不動産開発業者）が都心部の駅付近など需要のある好立地に絞り、高額物件を建てる傾向が強くなっているという。
これらのことから、新築マンションの供給が減っている。同研究所によると、23年の東京23区の発売戸数は、13年比58.0％減の1万1909戸。兵庫県も同54.3％減の2666戸に、神戸市にいたっては同67.6％減の971戸にとどまった。こうしたことも、平均価格を押し上げている。
さらに、低金利や政府の住宅ローン減税で、購入者が長期の住宅ローンを組みやすくなっていることも、高額物件の需要を後押ししている。また、円安のため海外の富裕層にとっては割安感があり、投資対象にもなっている。
新築マンションの高騰を受け、周辺の中古マンションも価格が上がっている。
### ■今後の価格動向は
神戸・阪神間のマンション事情に詳しい不動産仲介会社「トアネット」（神戸市）社長の大畑清一郎さん（43）は「建設コストが高騰しすぎて、中堅・中小のデベロッパーが淘汰されている。マンション建設が大手中心になり、値下げされない現状がある。都心部を中心に、さらに価格は上がるだろう」とする。
「LIFULL HOME’S総研」（東京）の中山登志朗チーフアナリストは「超低金利が続き、さらに住宅ローン減税の制度が充実していることなどから、物件は高額でも、長期ローンを組んで安定的に資産形成したいというニーズは落ちないだろう。新築マンション価格は、今後も上昇していく可能性が高い」と話す。
