自然死や日常生活のなかでの不慮の死は告知しなくてもよい
国土交通省では、2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、事故物件に関する一定の判断基準を示しています。
このガイドラインでは、例えば老衰などの自然死や、転倒や誤嚥など日常生活のなかでの不慮の死については、賃貸借や売買取引の際に告知しなくてもよいとされています。
ただし、事故物件に関するガイドラインは法的な拘束力を持たないため、これはあくまでも「原則」としての判断となることに注意が必要です。実際、事故物件かどうかは、各不動産仲介業者がガイドラインを基準にして判断するケースが多いです。
事故物件の告知義務の対象と期限
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」には、事故物件の告知義務の対象となるケースや告知期限も記載されています。
例えば、事案の発生場所や死因、取引の種類によって告知の義務や期限が異なるため、事前にこれらの条件を理解しておくことで物件探しや取引の際に不安が少なくなります。本項では、事故物件の告知義務の対象と期限について見ていきましょう。
告知義務の対象
ガイドラインによると、殺人などの事件性のある死、自殺、火災などによる死、原因不明な死は告知が必要とされています。また、マンションやアパートの普段使用する共用部分（ベランダやエレベーターなど）での事故死や事件死も同様です。
一方で前述のとおり、日常では使用しない共用部分で発生した事案は、告知しなくてよいとされています。また、自然死や日常生活のなかでの不慮の死についても告知の対象外です。
なお、事案発生からの期間や死因に関わらず、買主や借主から問い合わせがあった場合は告知する必要があります。
告知義務の期限
国土交通省のガイドラインによると、告知義務の期限は「おおむね3年間」とされています。ただし、この期限が適用されるのは賃貸物件の場合です。
したがって、賃貸マンションやアパートの日常生活で使用する共用部分で発生した事案については、事案発生または発覚（特殊清掃が行われた場合）からおおむね3年間が告知期限となります。
なお、賃貸におけるその他のケースや売買物件については、告知義務の期限は定められていません。
告知義務がある場合、告知しなかったらどうなる？
売主が上述のような告知義務違反があるのに怠った場合は、買主から「補償請求」「減額請求」「契約解除」「損害賠償請求」などの請求を受ける可能性があります。
さらに、売主だけでなく仲介した不動産会社も責任を問われることがあります。発生した事案の告知が必要なケースでは、率直に事実を伝えることが大切です。
「事故物件」「訳あり物件」になるか心配な場合は、事前に不動産会社に相談しよう
賃貸物件において、老衰による自然死、転倒など日常生活のなかでの不慮の死については告知の対象外ですが、事件性や周知性のある死については告知が必要とされます。
また、発生からの期間や死因に関わらず、買主や借主から問われた場合は、発生した事案について告知が必要です。告知を忘れた、隠蔽したなどの告知義務違反があった場合は、損害賠償請求や減額請求などを受ける可能性があります。
事故物件や訳アリ物件の可能性がある物件を所有していて、売買や賃貸を検討する場合や家を借りる際に不安がある場合は、専門家や不動産会社に相談することをおすすめします。
出典
国土交通省 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
