ニューヨークの不動産物件購入の際の手順について解説する。
監修： フィッセル知賀子さん
住友不動産販売ニューヨーク / TEL: 212-596-0842 / chika@sumitomo-ny.com
ニューヨークの不動産
ニューヨーク市の発表によると、2017年の市内の戸数は346万9240戸で、うち218万3064戸が賃貸で空室率は3.93％、持ち家率は30％程度となっている。全米平均の空室率7.1%、持ち家率64.4％となっていることを考えると、ニューヨーク市に人が集まり、引き続き不動産の需要が高いことが分かる。住宅物件は、コンドミニアム（コンド）とコーポラティブハウス（コープ）に二分される。コンドは不動産物件だが、コープは建物の所有権の株を購入し、特定の部屋を使用する権利を得る形をとることになる。コープを購入するには管理するボード（理事会）の審査を受ける必要があり、賃貸目的での購入などを制限する条件を課している場合が多い。ただし一般的にコンドに比べ価格が低い。コンドはコープに比べ購入条件は緩やかで、投資目的の購入などへの規制はほとんどないが、コープに比べ高額となるのが一般的。
物件購入の流れ
実際にはかなり複雑な手順を踏むが、ここでは大まかな流れを説明する。一般的には不動産エージェントと相談しながら、購入プランを立てる。モーゲージ（住宅ローン）を利用して購入する場合は、まず銀行に相談し「プレアプルーバル」を取得。借り入れ可能金額を確定させ、エージェントに相談する。
気に入った物件が見つかったら購入のオファーを提出する。契約書作成では不動産購入を専門とする弁護士が関わるので、事前に選定する。オファーが受諾された後、約1週間で契約書にサインをする。締結前の時期に、物件のチェック、必要に応じた家屋の調査、リノベーションを検討する場合は、建築家や工事業者などを連れ、物件の再確認を行うこと。契約内容は、不動産エージェントと弁護士を通し、売り手側と交渉を行う。
契約内容に合意できれば、買い手側は契約書にサインし、手付け金に当たるデポジット（通常は購入価格の10％）を支払う。その後、売り手側も契約書にサインをし、双方がサインをした契約書が買い手の弁護士に届いた段階で成約となる。成約後、ボードアプリケーションを準備、提出。モーゲージの申請もこのタイミング。物件の管理組合と銀行の承認が得られたら、物件の最終点検の後にクロージングとなり、物件の引き渡しを受けて、全ての手続きが完了する。
賃貸住宅
賃貸物件を借りる際の一般的な契約の流れを紹介する。
監修： 山崎里香さん
Furumoto Realty of NYC., Inc. / rika@furumoto.com / furumoto.com
賃貸物件の種類
ニューヨークの賃貸物件は主にアパートメント（アパート）、コンド、コープの形態がある。アパートはビル全体をオーナーが所有していて、自身あるいは管理会社が住居のメンテナンスや入居手続きの管理をしている。コンドミニアムとコープは日本の分譲マンションに近いもので、賃貸の場合は個人オーナーが所有する部屋を借りる。アパートは1年、2年と決まった期間の契約で、一般的に申請費用が安く、入居審査の時間（1週間弱）も短い。家賃は契約更新時に値上がりすることが多いが、一般的なアパートでは上昇率を市場の相場で決める。また家賃統制法に従い、毎年決まった率で家賃を値上げする、レントスタビライズのアパートもある。コンドとコープはオーナーと直接話し合って、入居、契約の条件、家賃を交渉できるのがメリット。ただし一般的に、アパートと比べて申請の際の費用が高く、入居審査の時間も長めにかかる。住居は不動産エージェントに相談するか、自分でオンライン、アプリなどで探すことになる。物件の場所、条件が気に入ったら、内覧した後、管理会社、またはオーナーへ申請（オファー）する。コンド、コープの場合はオーナーとの交渉成立後、必要書類などを管理組合に提出、約2週間から1カ月の審査を経て成約となる。
契約時の注意点
契約時には身分証明のほか、個人の財務状況を確認するために、現在の収入や貯金、クレジットヒストリー、過去数カ月分の給与明細や銀行残高証明などの提出が求められる。日本人の場合は、加えてパスポート、ビザ、英文の雇用証明書（または在学証明書）なども求められる。
デポジットは通常1カ月分だが、クレジットヒストリーがない場合、デポジット数カ月分、または家賃を数カ月から1年分、あるいは最後の月分の家賃を契約の際に支払うことを要求される場合もある。またサインをする前に、途中解約できるかどうか、契約期間や更新・解約に関する条件を説明してもらい、必ず理解すること。不明な点はエージェントやオーナーに問い合わせること。契約更新の際も、追加した内容が抜け落ちていないかなど不動産エージェントに相談しよう。
また、万が一の火災や水漏れなどに備え、借り主側の保険であるテナント保険に入っておいた方が安心。保険料は年間約150ドル程度からが一般的。
**The Corcoran Group
**不動産のあらゆる相談に
きめ細かなサービス対応
コーコラングループはニューヨーク市最大手の不動産会社の一つで、住宅用不動産売買はもちろん新築物件開発にも高い実績を持つ。同社のエージェントである松本哲夫さんは「マンハッタン、ブルックリン、クイーンズの住宅・投資用物件の売買から物件管理、テナント探しまで、業界最大規模のネットワークと、きめ細かなサービスで、お客様のニーズにあったお手伝いをさせていただきます。当地での不動産売買や投資などを考えられている方はぜひお気軽にご連絡ください」と話す。
Yoshinori Takita, REALTOR
おしゃれな広めの
3ベッドルーム
マンハッタン、クイーンズ、ロングアイランドのコンド、コープ、戸建て住宅、オフィス物件の賃貸、売買、物件管理、投資などを手掛ける。紹介するのはマンハッタンの対岸にあり摩天楼の景色が楽しめる「The Avenue Collection 1200」の物件。通勤はマンハッタンまでフェリーで8分。近郊にはミツワマーケットプレイスもある。マンハッタンの1ベッドルームの値段で3ベッドルームの広さを享受できる。アメニティーはジム、プール、サウナ、コンシェルジュサービスなど充実している。
Taichi Realty
おしゃれなチェルシー
広めの1ベッドルーム
タイチ不動産は、ドアマン付き高級住宅から格安アパートの売買、賃貸から投資物件、短期滞在者向けアパートの紹介など、要望に合わせて幅広い不動産業務を行っている。また契約からアフターケアまで日本語でのサポートを提供する。今回紹介する賃貸物件は、チェルシー地区の1ベッドルーム（1725ドル）。最寄駅（地下鉄1、C、Eライン23st 駅）から徒歩3分。ウェスト24ストリートと7アベニューにある地上階で、十分な広さ（500スクエアフィート）がある。周辺にはカフェ、小売店も多く、アートスクール、ギャラリーなども並ぶ。部屋は改装済。
228 E. 45th St., Ste 1800
New York, NY 10017
TEL: 212-983-7000
taichirealty.com
