《目次》- そもそも地震対策って？
*【監修】株式会社クロニクル建設・渡邊正和氏。1973年,東京生まれ。建物調査業務に20年従事するビル・マンション診断のエキスパート***
そもそも地震対策って？
日本において、地震は避けることができない災害です。過去の大震災によって、住まいの耐震性は大きく見直されていますが、「我が家は大丈夫かな？」「そもそも、我が家に地震対策工事は必要？」「工事の費用はいくらかかるの？費用を抑える方法は？」といった疑問を持っている人も多いと思います。まずは「地震対策の基本」から解説していきましょう。
耐震工事、耐震診断が必要な理由
主に地震対策が必要とされるのは、1981年(昭和56年)以前に建てられた物件。この時代の物件は、旧耐震基準と呼ばれる基準で建築されています。そのため、現行法規である「新耐震基準と同等もしくはそれ以上の耐震性があるか」を検査することで安全な建物であるかを判断することになります。
耐震、制震、免震の違い
地震対策は、「耐震」「制震」「免震」の3つに大別されます。
耐震とは
もっとも多くの建物で採用されている地震対策が「耐震」です。「地震に耐える」と書く耐震では、柱や壁、梁を増やす・太くすることにより、建物を頑丈にして揺れや衝撃による家屋の倒壊を防ぎ、人が避難できるような構造にします。
戸建ての地震対策でよく行われることといえば、「筋交い」による補強です。柱の間に部材をクロスさせるように設置して耐震性を高める方法で、多くの戸建てで施工されています。耐震工事は、工法によっては完成後の建物に後から施行することも可能です。そのため、耐震リフォームを行うケースも多くなっています。
制震とは
「地震を制する」と書く制震は、地震の揺れや衝撃を建物が吸収するような構造を指します。建物内部に弾力のあるゴムやダンパー、重りといった制震装置を設置して衝撃を吸収することで、建物へ加わる衝撃を減らし倒壊を防ぐのです。地震による揺れは建物に伝わりますが、建物上部の揺れも抑える効果があります。そのため、高層マンションやビルといった新築建物で積極的に採用されている地震対策です。
免震とは
免震は「地震を免れる」という字面のとおり、地震の揺れや衝撃を建物に伝えないような構造のことです。主な対策としては新築建物と基礎の間にゴムやローラーなどを使用した免震装置を設置して物理的に建物と地盤を分けることで、地面の振動や衝撃を伝えない様にします。
スタンダードな耐震工事
上記３つの地震対策のなかで、多くの戸建てで行われるスタンダードな対策は耐震工事です。工法にも種類があり、建物の土台となる基礎部分を補強する場合は、建物の解体から始める大掛かりなリフォームとなります。大掛かりな分基礎部分から補強できますし、他の構造体（柱や梁）を補強することも可能です。
また建物が重たいと揺れが大きくなるため、屋根を軽量化することも耐震工事の1つです。そのほか、柱や外壁が劣化していたら補強や交換を行ったり、屋内の壁を筋交いのある「耐力壁」に替えたりすることも耐震工事となります。マンションやビルであれば、柱の間にブレース（筋交い）を入れる、壁のない箇所に壁を作る、柱を補強するといった耐震工事になります。
耐震工事が必要なのはどんな家？
最も地震による揺れが小さいのは免震構造。大きな家具が倒れてくる危険性を回避できる
建物といってもその形状や歴史はさまざまで、耐震性も異なります。耐震工事が必要な建物には一定の基準があるので、自分の家や建物が当てはまらないか見ていきましょう。
「旧耐震基準」の住宅
まず耐震工事が推奨とされる建物といえば、1981年(昭和56年)以前に建てられた物件です。それまでに起こった大震災による家屋の被害を受けて、1981年にはより耐震基準を引き上げた「新耐震基準」が制定されたためです。
「旧耐震基準」では震度5程度に耐えうるレベルだった耐震基準を、「新耐震基準」では震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しない検証を行なうことになりました。新耐震基準を満たす家であれば住宅ローン減税の対象になるといった変更点がポイントです。
特殊な形状
1981年より後に建てられた物件でも、建物が特殊な形状をしていたりバランスが悪かったりする物件は注意が必要です。たとえば、既築戸建てで「1階部分を店舗にしている」「大開口の窓を複数設置している」「車庫を設置している」という物件の場合、「壁の少なさ」が心配です。壁は地震の衝撃に耐える働きがあるので、壁を必要量バランスよく配置する必要があります。あまり壁が少ないと地震の衝撃に耐えられない可能性もあります。
建物のバランスから見ると、床面積が少ない「吹き抜け」にしている物件も注意が必要です。1階と2階の形状が大きく違い外壁が揃っていない物件も、バランスが良いとは言えないので特別な耐震工事が必要となるケースがあります。
地盤もポイント
物件の耐震基準や形状も要チェックですが、実はその物件が根を下ろしている「地盤」も大変重要です。土台となる地盤が軟弱であれば地震による倒壊率が上がり、地震による被害が大きくなります。東日本大震災で、地盤が軟弱な千葉県浦安市の一部住宅地が、家屋の傾きや道路の地盤沈下による被害があり問題になりました。
たとえば…
・土質が粘土質で柔らかい、緩い砂で成り立っている
・河川や沼を埋め立てて造られている
といった土地であれば、地盤が軟弱である可能性があり、地震による地盤沈下のリスクがあります。こういった土地に限らず、現在では、建物を建築する際に地盤調査は実質上必須となっています。地盤調査の結果を踏まえて、必要に応じ地盤改良工事を行ってから、建築されています。
新耐震基準が制定された1981年以降にも大地震は起こっています。すでに過去の大震災で建物に大きなダメージが残っていれば、次に大きな震災が起こった時、衝撃に耐えられるかわかりません。そのため、新たに耐震補強工事を検討したほうが安全でしょう。
耐震工事の費用相場・補助金や減税はいくら？
耐震工事の種類によって、かかる費用は大きく変わります。耐震工事は自治体から補助金が受けられる場合が多く、さらにはローン控除や減税制度もあります。
平均は120万～150万円（一軒家の場合）
一軒家の耐震リフォームであれば、平均的には120万円程度といわれています。もちろん建物の状態や耐震工事の内容で変わりますが、数か所の壁の補強や屋根の軽量化、筋交いであれば120万円程度を相場と考えておくといいでしょう。
リフォームと同時にやるとお得
費用のかかる耐震工事を少しでもお得にする方法として、ほかの場所のリフォームと同時に施工することをおすすめします。リフォームと同時に行うと、費用も労力も最小限に抑えられるためです。耐震工事では壁や床を取り換えるなど、最低でも建物の一部は解体や復旧をしなくてはいけません。その時「ついで」にリフォームを行えば、工事の重複を防げるのです。
大規模な耐震工事になればなるほど、住みながら行うことは難しくなります。仮住まいを手配する場合も、一緒にリフォームまで行ってしまえば、長い目で見ればお得。また、バリアフリーや二世帯同居目的としたリフォームなら、別途補助金を支給する自治体も多くあります。
構造に対する工事は行わず、補強だけだと費用を抑えられる
前述のように大規模な耐震工事もありますが、中には建物の一部を補強する方法もあります。既存の壁を壊さずにその上から耐震補強工事を行ったり、外壁の一部を鉄筋で補強したりする工事であれば、解体や復旧の必要がありません。そのため期間も費用もグっと抑えられます。デメリットとしては、建物の上から施行するので施工箇所が目立つ(見た目がよくない)、建物内部の構造体が劣化していても対策できない、といった点がありますが、何も地震対策しないよりはずっと地震に強い建物となるでしょう。
約100万円の補助金を受けられる地域が多い
建物の地震対策は国を挙げて進めています。そのため、ほとんどの自治体が耐震工事に対して、補助金などでサポートしています。
補助金の上限は自治体によってさまざまですが、平均的に見ると「100万円」程度が一般的です。一戸建ての耐震工事費用の平均が120万～150万円であることを考えると、自己負担金は20万～50万円程度となります。地震対策の補助金を使わない手はありません。工事を行う際は、ぜひ一度自治体の公式HPで条件や金額を確認してみましょう。
また2009年度（平成21年）より、国が「住宅・建築物安全ストック形成事業」という補助事業をスタートしました。住宅や建築物ストックの安全性を確保するために設けられた「緊急輸送道路」沿いに建っている建物で、新耐震基準を満たしていない場合、補助金額を上乗せするというものです。緊急輸送道路沿いの物件に住んでいる場合は、適応要件を満たしているか合わせて確認することをおすすめします。
「耐震リフォーム減税」を使わない人は損してる？
新耐震基準に適合させるための耐震リフォームであれば、所得税や固定資産税といった税金の控除を受けられます。確定申告の時期に書類を準備するといった手間がありますが、やはり減税措置を利用しないのは損となります。
耐震リフォーム減税には、控除対象額の10%を所得税から減税される投資型減税や、住宅にかかる固定資産税の減税があります。さらに省エネや同居といったリフォームも合わせて行うなら、補助金や減税の併用も可能です。耐震リフォームを行う時は、減税措置についても自治体HPで確認するようにしましょう。
耐震工事とリフォーム会社の関係性
筋交いと壁の配置が耐震構造のポイント。1981年より前に建てられた家は耐震診断を受けるのがおすすめ
いくら補助金が出ると言っても、しっかり耐震工事をすれば多くの費用がかかります。そのため、安易にリフォーム会社を決めることはおすすめしません。耐震工事を依頼するなら、以降のポイントをおさえて、しっかりと耐震診断をしてくれるリフォーム会社を選ぶようにしましょう。
補助金申請を代行してくれる業者も
前述したように、耐震リフォームには自治体による補助金や税金控除といった措置があります。しかしそういった助成制度は申告しないと受けることができません。「補助金の申請が自分でできるか心配だ」という場合は、補助金申請の代行まで任せられるリフォーム会社がおすすめです。自分の住んでいる自治体の助成制度を熟知しているリフォーム会社も多く、知らなかった助成制度まで紹介してくれるケースもあります。
耐震診断に知見のある会社がおすすめ
耐震リフォームの第一歩は、「診断」から始まります。「家の内部までしっかり耐震診断してほしい」という場合は、素人ではできません。いままで20年以上耐震診断・建物診断を行ってきたクロニクル建設の渡邊氏に聞いてみると
「耐震診断に知見のあるリフォーム会社に依頼することをおすすめします。耐震対策を念頭においたリフォームはもちろん、ユーザーが耐震対策のことを考えていなかった場合にも、建物の状況を見て、地震に強い的確なリフォームをアドバイスしてもらえるでしょう」と語ってくれました。
耐震診断は費用がかかるものですが、この診断にも自治体から補助金が支給されます。条件や補助金の上限は自治体によって違うため、こちらもぜひ自治体の公式HPをチェックしてみましょう。
ビルやマンションの耐震性はどうチェックすればいい？
古いビルやマンションに入居する場合、やはり建物の耐震性は気になるものです。特に1981年以前の建物は耐震性に不安があるケースも少なくありません。入居者がビルやマンションの耐震性について気になるなら、まずは仲介業者に聞いてみましょう。すぐにわからなくても、管理会社に問合せれば耐震工事の履歴を教えてもらえます。
ビル、マンションの耐震とは？
戸建てに限らず、ビルやマンションにも同じように耐震や制震、免震といった地震対策工事があります。特に高層の建物であれば、地震発生時に上層部分への衝撃を減らすために、構造体の中に制震装置、免震装置を設置している建物もあります。ビルやマンションでもさまざまな地震対策がありますが、個人住宅と同じく1981年以降に耐震基準が新しくなっています。そのため、1981年以前の建物であれば、耐震対策が不十分であるケースも少なくありません。
ビル、マンションのオーナーがすべきことは
「所有しているビルやマンションの耐震性が不安だ」という場合、まずは専門機関に診断を依頼しましょう。診断には、劣化診断と耐震診断の2つがあります。
劣化診断とは
構造体以外にも電気や空調、給排水衛生、昇降機など建物全体の劣化具合を診断するものです。状況をもとに修繕費用を算出するので、具体的な建物の状況や対策を把握できます。一般的な建築物では設備の機器や配管の劣化が最も早く、15年～20年で最低でも一部の補修が必要といわれています。
耐震診断とは
耐震性を診断するもので、建物の安全性を確保するために欠かせないものです。特に1981年以前のビルやマンションであれば、かならず1度は診断を受けることをおすすめします。目視やヒアリングによる現地調査の結果で、行うべき地震対策が明確になります。
劣化診断、耐震診断が必要な理由
このふたつの診断は、人間でいえば健康診断にあたります。我々が定期的に健康診断を受けるのと同様に、ビルもビルディングドクター（建築仕上診断技術者）によって、定期的に劣化診断、耐震診断を行なう必要があるのです。
いままで1000棟以上の建物の診断業務を行ってきたクロニクル建設の渡邊氏によると、定期的に劣化診断、耐震診断を行うメリットは５つあるとのこと。
・建物の安全性が保たれる
・問題箇所の早期発見、早期対応に繋がる
・建物の延命、資産価値の向上に繋がる
・事後保全ではなく、予防保全として対策を取れるので、予算の把握、確保がしやすい
・長期的に資産を保有していく上で、予算の管理（ライフサイクルコスト）が明確になる
クロニクル建設は建物の診断業務を主として行ってきた、建築、設備を総合的に診断できる数少ない企業。外観から判断できる一次調査から、壁・柱コンクリートの抜き取り（コンクリートの強度、中性化試験）、設備配管の抜管（配管内部の劣化診断）などの二次調査にも対応しているので、所有のビル、マンションの“健康状態”に不安があるオーナーは一度、相談してみるといいかもしれません。
何かあってからでは遅い、 耐震診断の重要性
ビル、マンションの耐震化は、既存店舗が営業しているや居住者がいる場合、閉店や仮店舗営業、移転、仮住居への転居など、多くの課題を抱えます。それでも耐震工事を実施するのは、現状をそのままにしておくリスクの方がはるかに高いからです。
いつ起きてもおかしくない巨大地震にむけて、建物の健全化を維持する為に今のうちにできることがあります。まずは建物の現状を知るための劣化診断、耐震診断を行いましょう。現状を正確に知った上でないと、建築物の処遇などを含めて有効な対策を講じることは出来ないのです。
