《目次》- 任意売却とは？
任意売却とは？
任意売却の仕組みと要件
住宅ローンを返済中の人が、何らかの事情によって返済が困難な状況になってしまったとき、住宅を売却することを考えることと思いますが、基本的に、住宅ローンがまだ残っている状態で売却することはできません。そこで検討すべきなのが「任意売却」。「任意売買」「任売」と呼ばれることもあります。
住宅ローンを滞納したまま放置していると、担保となっている物件は所有者の意思と関係ないところで競売にかけられてしまいます。そうなる前に少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。とはいえ、自分の家だからといっていつでも自由に売れるわけではありません。
住宅ローンを組んでいる場合、金融機関は担保としてその家に抵当権を設定していて、ローンの返済ができないと判断すれば、その不動産を売却してローン残額を回収することができます。抵当権とは、ローンの返済ができなくなったときのためにお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定すること。そこで、金融機関と相談し、残債（ローン返済の残額）がある状態で抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却。ローンを組んでいる金融機関との合意が必要になり、売却する金額を決定するのは債権者である金融機関。金融機関としても、自己破産されてしまうより、少しでもいい条件で売却してもらい返済に充ててもらうほうがいいので、金融機関のほうから任意売却をすすめられるケースもあります。
ではどのような場合に任意売却を利用できるのでしょうか？具体的な条件についてみていきます。滞納期間が３か月を超えると多くの金融機関から、「期限の利益喪失通知」が届いて、分割して支払う権利を失い一括返済するように求められます。次に届くのが「代位弁済通知」。住宅ローンを組むときには保証会社との契約がセットになっていて、金融機関はこの段階で保障会社へ一括支払い請求し、保証会社が住宅ローンの残高を立て替える形で支払います。この「代位弁済」の段階になっていることが条件になります。
もちろん、最低条件として、債務者・連帯保証人・金融機関など関係者の同意が得られていることは要件となります。
任意売却をするメリット
任意売却は通常売却と同様に販売活動されるため、ローンの滞納が周囲に知られにくい
通常の不動産売買と同様に、よりよい条件で購入してくれる販売活動ができるので、市場価格に近い価格で売却できるのがメリット。高い価格で売却することができれば、そのぶん返済に回せるので、残債が少なくできるのです。残債は、金融機関と相談し、現状の生活状況を考慮のうえ無理のない範囲で分割返済していくことができます。
不動産の売買には、いくつかの手数料など諸経費がかかります。任意売却も同様に費用がかかりますが、不動産を売却したお金からこの諸経費を支払うことが認められているので、手元に現金がなくても大丈夫です。
住宅ローンを滞納していることを周囲に知られることなく、通常売却と同じように販売活動をするので、ご近所や知人の目を気にする必要がないこともメリット。売却後に近所に引っ越すなどの場合も安心です。また、債権者と交渉して、引っ越し費用を融通してもらえることもあるので、相談してみるといいでしょう。
住み慣れた家に住み続けたい人にとっても、任意売却のメリットは大きいでしょう。通常売却と同様に購入者を選ぶことができるので、たとえば親族や投資家に購入してもらい、家賃を支払うことで済み続けるという方法を選ぶこともできます。このように、購入者や明け渡しの時期も含め、「自分の意思」で売却できることが任意売却のメリットといえるでしょう。
任意売却のデメリット
任意売却にはデメリットもあります。任意売却を検討する時点で、住宅ローンの滞納期間は3か月以上になっているはず。一般的に、住宅ローンの場合、滞納期間が3か月以上になる場合は信用情報機関に登録される可能性があります。いわゆるブラックリストに入るという状況。そうなると、5～7年程度は審査が通らず、金融機関からの借り入れができなくなるといった影響が出てきます。
連帯保証人や債務者である金融機関の同意が得られなければ、任意売却はうまく進みません。また、任意売却は通常の不動産取引よりも豊富な法律の知識や経験が必要となります。任意売却の専門家がいるようなしっかりした業者を選ぶことで、連帯保証人や金融機関への説得も進みますが、中には悪徳業者のような団体も……。慌てずにしっかりと業者を選ばないと不本意な結果となってしまう可能性もあるので注意が必要です。
必要な人を説得したり、販売活動に協力したり、業者を自分で手配したり……、さまざまな手間がかかるもデメリットといえそうです。
通常売却との違いは？
任意売却をする状況では、売却価格よりも残債のほうが多いので、任意売却をしても借入金を全額返済することはできず債務が残ってしまいます。この点が通常売却との違いです。そのほかは通常の不動産売却と同じと考えていいでしょう。
競売との違い
競売とは
任意売却は債務者の「任意」つまり意思で売却できるもの。一方、競売は、金融機関が残債を回収するために担保となっている不動産を強制的に売却する手続きです。金融機関が裁判所に競売を申し立てて立証されれば、いちばん高値で入札した人が落札するという仕組みです。
競売のデメリット
競売は、債務者にとってデメリットしかありません。
まず、多くの競売物件は市場価格の半値以下で売却されてしまうことが多く、その価格の決定権は債務者にはありません。しかも競売は任意売却と比べて諸経費が多くかかるため、競売後に残る残債務はより多くなります。しかも落札された時点で物件は入札者のものになるので、たとえ引っ越し先が確保できていなくても立ち退きが強制されます。
競売後の残債については、一括での返済を迫られますが、一括返済は難しいので自己破産を考える人も多いのですが、連帯保証人への迷惑などを考え、簡単に自己破産に踏み切れない人も多いのが現実です。
「プライバシー」も競売のデメリット。競売にかけられた物件の情報は新聞やインターネットで告知されます。住宅ローンの滞納で競売に出されていることがご近所や知人に知られてしまう可能性があるので、精神的にも負担になります。
購入者も価格も時期もすべて自分の意思では行えないのが競売です。
任意売却をする必要がない場合と対処法
住宅ローンの返済が厳しくなってきたというとき、任意売却を考える前に検討したいのが通常の不動産売却です。住宅を売ることで得たお金を、ローンの残額返済にあてることができるなら、通常の不動産売却を検討しましょう。この場合の条件は、ローンの残額よりも高い価格で家を売却できること。手元に現金があれば、売却して得たお金と合わせてローン返済に充てることができます。
もうひとつ検討したいのが「リスケジュール」。「リスケ」とよばれることがあるリスケジュールとは、ローンの返済条件を見直し変更すること。返済期間を延ばして月々の返済額を減らしたりなど、毎月の支払額を減らすことが目的です。リスケは長くても1～2年程度の期間限定でしか使えないものですが、近い将来、収入の増加が見込める、子どもが独立するなど、返済のめどが立つ場合は有効な手段。返済の条件を変更するためには金融機関の同意が必要なので、リスケをしたい正当な理由も必要です。リスケをしても、総返済額は減りません。月々の返済を減らしたいばかりに、収入が見込めないのに安易にリスケを選択するのは避けたいですね。
任意売却できる期間
住宅ローンの滞納が６か月程度続くと、金融機関から「期限の利益喪失予告書」という通知が届きます。借りているお金を分割で支払うことができる権利が喪失し、残金を一括で支払う必要があるという通知になります。この期限の利益喪失の通知が届いた後、金融機関に代わって保証会社が残債を一括返済するというお知らせ「代位弁済」が届きます。この代位弁済時点から、任意売却が可能になります。
ここから競売が開札するまでのおよそ6か月間が期限。競売が開札するまでに売却を終え、引き渡し、決済まで終えなければなりません。
任意売却の手続きの流れ
担保不動産競売開始決定の通知が届いていても、競売の開札日前日までは任意売却が可能
1.不動産会社に相談・面談
まずは、任意売却を行ってくれる不動産会社を探すところからスタート。信頼できる業者を探せたら、面談を行い、現在の状況を伝えます。ポイントは任意売却の実績が多い不動産会社を選ぶこと。詳細を共有することで金融機関とどう交渉すべきかなど作戦をたてます。
2.物件の査定
物件の販売価格を決めるため、不動産会社に査定をしてもらいます。
3.不動産会社と契約
１.2.の内容に納得できたら契約成立です。
4.債務者（金融機関）と交渉
不動産会社の担当者が、金融機関と交渉を行います。必要な時は不動産会社から連絡がくるので対応しましょう。
5.物件の販売活動
債務者の同意が得られたら物件の販売活動がスタートします。通常の不動産売買と同様に購入者を一般に募集するので、内覧などができるよう準備を整えましょう。
6.債務者（金融機関）の同意
物件の購入者と価格が決まり、債務者の同意が得られたら、売却が可能になります。売却額をどのように使うか記載された「書類売買代金配分表」を債務者に提出。売却によって得たお金の使い道についても債権者の許可が必要です。
7.売買契約し、引っ越しへ
売却額や引き渡し日など問題ないか最終確認し、購入者と売買契約を締結。決められた明け渡し日までに引っ越しをします。
任意売却後について
残債がある場合
任意売却した後もほとんどの場合で残債を抱える場合が多いのですが、これを「オーバーローン」といいます。債権者と相談のうえ、無理のない返済を続けていくことになりますが、万が一返済のめどが立たない場合は債務整理の一環として「自己破産」の申し立てを考える必要も出てくるでしょう。
完済できる場合
任意売却ではあまりないケースですが、売却価格がローンの残高を上回った場合は、売却したお金でローンの残りを返済することができます。たとえ完済できなくても、1円でも高く売れることを考えてさまざまな交渉を進めたいところです。
引き渡しの時期
売却後は、指定された日時までに退去する必要があります。引っ越し費用を融通してくれることも多いので、債権者に相談してみましょう。売却した後も住み続けたいなら「リースバック」を検討しましょう。リースバックとは、親族や投資家に購入してもらい、家賃を支払うことで済み続ける方法です。
任意売却にかかる費用
任意売却を依頼した不動産会社などに支払う報酬は基本的に「成功報酬」です。仲介手数料も法律で定められており、業者によって異なるといったこともありません。計算式は次のとおりなので覚えておきましょう。
報酬＝「成約価格」×3％＋6万円＋消費税
このほかに必要な費用があるとすれば、抵当権抹消など登記解除に必要な費用として、登録免許税と司法書士に依頼する手数料。これも、売却したお金から支払うことができるので、基本的に持ち出しは必要ありません。
任意売却のよくあるQ＆A
任意売却が不成立で競売に移行してしまうケースはどんな時？
前出のとおり、任意売却するためには債権者の同意が必須となります。したがって債権者が競売しか許可しないなど、任意売却に非協力的な場合は不成立となります。
任意売却を依頼した不動産会社の経験やノウハウが不足していたときも任意売却は成立しません。査定額が高すぎると売れ残り、なかなか売れないなどの原因にもなります。売れない原因として、売却する物件の内覧がうまくいかなかったケースも。購入検討者が内覧できない状態であれば、購入に至らず不成立になる可能性が高いといえるでしょう。
任意売却をする物件がマンションの場合、管理費はどうなる？
任意売却をする人の物件がマンションで管理費も滞納したまま売却すると、管理費と修繕積立金はそのまま買主に引き継がれます。任意売却する場合は売却したお金で管理費を清算しなければなりません。
離婚のタイミングは任意売却前後のどっち？
任意売却するなら、基本的に「離婚前」がおすすめ。特に共有名義となっている場合は夫婦で協力して手続きしなければなりません。連帯保証人となっている場合も、承諾が必要になります。離婚後に元夫婦として連絡を取り合うのは精神的に負担になりますし、連絡が取りづらくなることで任意売却がなかなか進められないという事態にもなりかねません。
自己破産は任意売却の前後どちらにすべき？
自己破産は任意売却の「後」にするのがおすすめ。理由はかかるお金が変わってくるためです。任意売却によって自宅を売却してから自己破産するほうが圧倒的に短期間で安く手続きができます。自己破産は全ての借金返済が不能になったときの、最終的な債務整理手段。自己破産をしなくても、任意売却だけで生活を立て直せるケースもあります。
信頼できる業者を探せるかどうかがカギ
任意売却自体は、競売にかけられることと比較すれば、債務者にとっては格段にメリットが大きいものです。ただし、任意売却は、通常の一般売却とは異なり、債権者との交渉などを行わなければならないので、確かな知識や経験を持っている不動産会社などの業者の力が必要。大切な不動産を預け、少しでも不動産を高く売るために、信頼できる業者かどうかきちんと比較検討しましょう。
ご紹介してきたように、期間限定で利用できる制度なので、時期が過ぎてしまうと競売となります。急いで売ろうとすると価格交渉などで不利になる可能性もあります。くれぐれも、はやめに行動をすることが大切であることも忘れずに。
