マイホームを購入したものの資金繰りがうまくいかず、住宅ローンを滞納した場合、住宅を売却して返済に充てる方法として「競売」という手段を取ることがあります。できれば避けたい方法ですが、住宅ローンを組む場合は理解しておくべき知識です。今回は、競売の概要や不動産が競売にかけられるまでの流れ、回避方法についてご紹介します。
《目次》- 競売とは？
競売とは？
マイホームを購入する際、多くの方が住宅ローンを活用します。この場合、住宅ローンを提供する金融機関は、不動産に抵当権を設定します。抵当権とは「住宅ローンが返済されない場合は不動産を売却し、売却価格を返済に充てる」権利です。
この抵当権をもとに金融機関が裁判所へ申し立てる不動産の売却手続きを「競売」と呼びます。金融機関からすると、「ローンの返済が行われないため、不動産を売却して住宅ローンを回収する手続き」といえるでしょう。そして、金融機関からの申し立てを受けた裁判所は、期間入札という方法で不動産の購入者を決定します。オークションのような形をイメージするとわかりやすいでしょう。
競売になるケース
不動産が競売にかけられるのは、住宅ローンの返済が滞った場合だけではありません。競売になるケースには、以下のような例があります。
・カードローンや借金の返済が滞ったとき
・マンションの管理費を滞納したとき
・固定資産税を滞納したとき
カードローンの場合、不動産を担保としていないケースがほとんどですが、競売の申し立ては行われます。消費者金融からの借金も同様です。また、固定資産税の滞納については、裁判所ではなく各自治体が不動産をオークションに出す「公売」という手続きが行われます。競売と比較してスピーディーに売却が進む点が特徴です。
担保不動産競売と強制競売
裁判所に申し立てが行われる不動産競売には、「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があります。それぞれの特徴や違いについては、下記をご確認ください。
担保不動産競売
・債権者が抵当権を実行して、裁判所を通して不動産を売却する手続き
・売却代金を住宅ローン残債の返済に充てることで債権回収を図る
・日本における競売手続きの大部分を占める
・民事執行法に記載されている強制競売の規定が準用される
・「令和2年（ケ）第54321号」といった形で告示される
強制競売
・債権者が判決や公正証書などの債務名義にもとづいて、裁判所を通して強制的に競売を実現する手続き
・不動産に対する強制執行手続きのひとつ
・「令和2年（ヌ）第12345号」といった形で告示される
任意売却との違い
住宅ローンなどの返済が滞った結果、不動産を売却して返済に充てる方法は、競売だけではありません。同様のケースにおいて、金融機関の合意を得て自らの意思で不動産を売却する方法を「任意売却」と呼びます。金融機関によって強制的に売却される競売との違いを以下にまとめました。
項目競売任意売却 売却価格市場価格の7割前後市場価格に近い価格で売却できるケースが多い プライバシー新聞やインターネット上で公開される 通常の不動産売却と同様 残債の返済 一括返済が基本 分割返済が可能 引っ越し日 裁判所からの明渡命令による 債権者や購入者と交渉することで引っ越し日時を決定する 所有者の意思 所有者の意思とは関係なく行われる 所有者の意思で売却が可能
任意売却は、住宅ローンなどの返済方法のひとつですが、通常の不動産売却に近い性質をもっています。そのため、売買価格の折り合いがつかなければ、売ることができない点は注意が必要です。
競売のメリットとデメリット
競売後に借金額がいくらになるのか把握しておくことが大事
上記の通り、競売は市場価格の7割前後で取引されることが多いため、競売後も債務が残るケースがほとんどです。「借金がゼロにならないのであれば、競売に意味はあるのか」と思ってしまう方もいらっしゃるでしょう。
しかし、借金が多額になり競売後に自己破産を予定している場合は、残った借金の支払い義務が免除されるため、売却後の返済スケジュールを考える必要がありません。このような限定的なケースでは、競売がメリットに働くこともあります。
ただし、残債は一括返済を迫られる、引っ越し代金は別途用意する必要がある、プライバシー侵害のおそれが高いなど、競売手続きには多くのデメリットが伴います。競売を防ぐためにも、資金計画を立てて住宅ローンを滞納しない、万が一のときは任意売却を交渉するなどの工夫が必要です。
競売になるまでの流れ
競売は裁判所による強制執行のひとつであり、強い手段であることから、競売に至るまでにはいくつかのプロセスをたどります。こちらでは、競売になるまでの流れやスケジュールを確認します。
住宅ローンを数か月滞納すると一括返済を求められる
住宅ローンを数か月滞納すると、期限の利益（分割返済の権利）を失い、債権者（金融機関など）から一括返済を求められます。滞納期間は明確に定められていませんが、3～6カ月が目安とされています。
保証会社が代位弁済
債権者から一括返済の請求があったとしても、多くの債務者は返済できません。そこで、債権者は保証会社から代位弁済を受け、住宅ローンの残債を回収します。保証会社は債務者に代わって住宅ローンの残債を支払いますが、本来支払うべきは債務者のため、その後保証会社から債務者へ求償請求が行われます。求償請求とは、「あなたの代わりに支払ったお金を返してください」という請求です。
ここでも債務者が支払えるケースはほとんどないため、保証会社は不動産を換金して返済を受ける競売手続きへ移行します。この段階で保証会社から任意売却を提案されることもあるようです。
競売開始決定通知が届く
保証会社が裁判所に競売を申し立てると、裁判所から債務者のもとに「競売開始決定通知」が届きます。そこには、以下のような内容が記載されています。
・事件番号
・競売手続きが開始した旨
・債権者名
・債務者兼所有者名
・借金の内容について
・物件情報
現況調査後、評価書ができあがる
競売開始決定通知が届いた後、執行官と不動産鑑定士が訪れ、不動産のおおよその価値を調査（現況調査）します。住宅の場合は、一戸建てなのかマンションなのかに応じて調査項目が変化します。
現況調査の完了から1～2カ月で「評価書」が完成し、債務者や利害関係者のみ内容を確認可能です。評価書とは、調査の結果や落札金額の目安などさまざまな事項が記載された書面で、競売の基礎となる資料です。
期間入札の通知書が届く
評価書が完成すると、期間入札の通知書が届き、間もなく期間入札が始まります。期間入札の通知書には、入札期間や開札期日、売却決定期日、売却基準価格などが記載されています。
入札・開札
期間入札の通知書が届いてから2～3カ月後を目安に、入札がスタートします。その後開札期日を迎え、落札者が決まった場合は、裁判所による落札者の審査が始まります。なお、任意売却は入札開始日の前日までに行わなければならないケースがほとんどです。入札開始日以降の任意売却は、債権者に拒否される傾向にあります。
売却許可が出て代金が支払われる
落札者の審査が完了し、裁判所から売却許可が出ると、落札者は代金を裁判所へ支払います。支払われた代金が債権者へ充当され、住宅ローンの残債回収が行われます。
立ち退き
どのタイミングで所有権が移動するかを把握していないと、即時立ち退きを求められることもある
購入が完了し、代金の支払いが行われると、基本的に所有権が購入者へ移ると考えられています。そのため、元の所有者は速やかな立ち退きが必要です。購入者によっては期日に余裕を持たせてくれるケースもありますが、ただちに立ち退きを要求されることも珍しくありません。もし立ち退きに応じず居座るなどの行為に出ると、警察官立ち会いのもと強制執行が行われます。
競売を回避するには？
競売を回避する方法は、基本的に以下の2つです。
・住宅ローンの残債を一括返済する
・任意売却
ただ、現在住宅ローンの返済が滞っている場合、残債を一括返済する方法はあまり現実的ではありません。一括返済できるのであれば、競売手続きに至っていないでしょう。
そこで多くの方が選択するのが任意売却です。任意売却については、別の記事で詳しく解説しています。
◆こちらもおすすめ◆
