分譲物件とは異なり、ライフスタイルに合わせて、気軽に住めるのが賃貸物件の魅力。自分好みの物件探しを頑張ったけれど、「もう一工夫で、より理想の家に近づくんだけどなあ…」と考えたことはありませんか？
アパートやマンションなどの賃貸物件をリフォームし、暮らしやすい部屋を作ってみたいとイメージする人も多いはず。ただ、賃貸物件はオーナーである大家さんの所有物ですから、無断で手を加えるのはNGです。では許可を取れればリフォームは可能なのでしょうか。どの程度のリフォームなら許されるのかについても調べてみました。
賃貸物件はどこまでリフォームできる？
賃貸物件では、壁に穴を開けたり、柱に傷をつけたりするのもタブーであることがほとんどです。ただ、物件を退去する際に元の状態に戻すという原状回復を約束すれば、大家さんや管理会社が認めてくれる場合もあります。特に築年数の古い物件にその傾向は顕著といえます。入居者の交渉次第なのです。
リフォームとは？リノベーションとの違い
リフォームとは、築年数が経過し古くなったアパート・マンションなどの改装、改修を意味します。クロスの張替えやキッチン、浴室など水回りの設備交換などの気軽にできる工事は「リフォーム」にあたります。一方、屋根の改修や大規模な住宅設備の取り替えなど、大掛かりな部屋の工事も「リフォーム」です。リフォームの含まれる範疇は幅広く、工事の大きさでは区別できません。
ではリノベーションはどう違うのでしょう。リノベーションは手を加えてよりよい状態に作り変える意味を持つ言葉です。その意味ではリフォームと大きな差はないのですが、プラス「改革」という面が含まれます。年数が経って古くなった戸建てや分譲マンションに、新しい息吹を吹き込み、価値を高める改築、改修が求められます。そのため、リフォームよりも大規模な改装、改修を指す際に使われるケースがほとんどです。
賃貸物件のリフォームを考える際におさえたいポイント
当然ですが、賃貸物件は築年数を減るごとに経年劣化が進んでしまいます。大家さんや管理会社は、古くなった物件の借り手が減少したり、家賃の値下げを迫られたりといったケースに直面します。大家さんや管理会社にとって、所有物件の空室は避けたいのが本音です。そこで補助金や助成金、減税制度を活用し、リフォームやリノベーションを行うケースも少なくありません。
入居者のリフォーム需要の高まりもあって、ある程度のDIYやリフォームを許してくれる物件も少しずつ増えてきています。特に、退去時に法律で定められている原状回復を前提とした上でのリフォームであれば、許しがもらえる場合も。原状回復とは、賃貸契約を結ぶ際の取り決めで、入居前の状態に戻す義務をいいます。
借り手側も、大家さんや管理側の立場を理解し、リフォームの提案をしてみるといいでしょう。そこで、大家さん・管理会社にリフォームの許可をお願いする際に、気をつけたいポイントを具体的にご紹介します。
お部屋のどこをリフォームしたいか、予めまとめておくこと
大家さんや管理会社にリフォームの相談をする前に、どこをどんな風にリフォームしたいのかを整理しておく必要があります。持ち主である大家さん、管理会社が心配なのは、専門家でもない素人の施工で、物件の価値が下がってしまうのではないかという点です。
日頃から自分でDIYを手掛け、スキルに自信がある場合を除き、リフォームは業者に依頼するのが無難です。プロの業者に依頼する場合の料金はしっかり見積もりを取り、工事のタイミングも含め丁寧にスケジュールを立てるのがポイント。Web上にもさまざまなリフォーム事例が紹介されています。どの部分をどうリフォームするのかを具体的に伝えられますから、ぜひ検索してみるといいでしょう。
タイミングとしては、ずっと住み続けていた物件より、新規入居申し込みをする時に提案をするのがベスト。古くて入居者が見つかりづらい物件であれば、リフォームの提案が通る確率も上がります。
リフォームをしても良いか、必ず大家さん・管理会社に確認をすること
一般的には、原状回復できればリフォームが認められるケースが多いようです。ただ実際は、大家さんや管理会社の考え方によって許容範囲に大きな幅があります。「古い物件だから」「これくらい大したことないだろう」との思い込みは厳禁です。リフォームをしても良いか、そしてどこまで可能なのかを必ず大家さん・管理会社と細かく話し合っておくことをおすすめします。
リフォームすることを断られない上手な交渉の仕方
少し前でも触れましたが、大家さんや管理会社がリフォームを敬遠するのは、物件が傷つき、資産価値が下がることを恐れるからなのです。逆に資産価値が上がるリフォームならどうでしょう？例えば築年数が古い物件で目立つのが、水回りの不備です。新しい洗面台にリフォームすれば、現入居者であるあなたが退去しても、次の借り手がすぐ見つかる可能性が高まります。
リフォームの施工をプロに頼み、加えて費用をあなたも折半することを提案すれば、納得してもらえるかもしれません。要は交渉次第なのです。大家さんと直接の交渉が難しく、不動産会社が間に入る際には、リフォームにかかる値段や理由を具体的に伝えましょう。物件価値が上がるメリットを丁寧に説明すれば、理解してもらえるはずです。
比較的リフォームの交渉がしやすい場所
簡単なリフォームですむ場所は、交渉もしやすいでしょう。例えばウォシュレット付きトイレに交換する、フローリングや壁のクロスの張り替え等は簡単で原状回復もしやすい面があります。また水回りは劣化が目立ちやすいので、キッチンや洗面台の蛇口を新しくするなども許容されるケースが多いのです。比較的リーズナブルにリフォームできるのもメリットです。
リフォームを考える人が「古い」と感じやすい箇所
経年劣化した外観はもちろんですが、内装にも時代によってトレンドがあります。例えばかつて日本では、和室を中心にしたライフスタイルが一般的でした。現在はフローリングやカーペットでの生活がメインですし、間取りもキッチンと食堂、リビングが一体となったLDKタイプが人気です。主流のライフスタイルから外れた部屋の間取り、内装は古く感じさせる要因となってしまうのです。
【水回り】キッチン・トイレ・洗面台・浴室
水回りは、経年劣化がはっきりする箇所の1つです。築古物件では、未だに和式のトイレも存在します。バスルームにある浴槽も古いタイプのバランス釜だったり、給湯器も古びていたりする場合も少なくありません。そもそもお風呂がない物件であるケースもあります。新しいユニットバスに交換する、シャワールームを設置するなどリフォームの余地が感じられます。
【内装】壁紙や床など
人気の賃貸物件は、洋室がほとんど。和室にある障子や襖は部屋全体を古臭く感じさせてしまいます。和室仕様の壁紙や畳も同様です。古い物件にありがちな和室２間プラスDKを仕切っていた引違いの襖を取り去り、洋間の1LDKへと変更するなどのリフォームが考えられます。
賃貸物件のリフォームにまつわるトラブル防止のためにできること
賃貸物件をリフォームが許可された場合は、契約書を作成し、書面で残しておきましょう。口約束では「言った、言わない」のトラブルは発生しやすいからです。国土交通省（国交省）でも、古くなった物件の空き室、空き家対策として「DIY型賃貸借」をすすめています。これは賃貸であっても、入居者と借り主（大家さんなど）の合意があれば、手を加えることができる契約です。国交省のガイドラインでも、以下の点を明確にした契約を推奨しています。
・リフォームの費用負担は誰が行うのか（もしくは折半）
・工事を業者に依頼する際の発注者や立ち会い、図面の確認
・原状回復義務はどこまでか
・入居中の管理や修繕は誰が行うのか
・工事した部分の所有権について
【修繕義務で揉めることも】原状回復についてしっかり確認
原状回復についてしっかり決めていなければ、引っ越しの際にトラブルが生じる可能性が出てきます。基本的に故意や過失によるものではなく、経年劣化などであれば原状回復の義務は発生しません。
ただその範囲は曖昧であり、きちんと決めておかなければ、リフォームにも修繕義務があると判断されるケースも。入居時に払った敷金から、想像以上に多額の費用を差し引かれることもありえます。
リフォーム費用の支払いについて決めること
リフォームの費用を誰が負担するのかも大きなポイントです。入居者が負担するのか、大家さんや管理会社なのか、折半なのか一部負担なのかを明確にしておく必要があります。リフォームを業者に依頼する場合も含め、使用する資材や素材の名称や寸法等を記載した仕様書も用意します。
リフォームが難しい方には賃貸物件でも手軽にできるプチリフォームを
リフォームのように大掛かりな工事ができないのであれば、プチリフォームがおすすめです。原状を変更せず、デザインや簡単な模様替え等、DIYレベルのリフォームを意味します。手軽に部屋のイメージが変えられるプチリフォームは、Webで検索すればたくさんヒットしますので、ぜひ検索してみてください。
【好みのものを見つけよう】増やしたい設備を家具を投入することでカバー
壁に穴や跡をつけないプチリフォームといえば、やはり新しい家具を増やすことでしょう。例えばカウンターテーブルのあるキッチンにしたいのなら、キッチンと同じ幅や高さの横に長いテーブルを置くのも一案です。食器棚をカウンターキッチンのように置いて、収納と兼ねるのも良いでしょう。
パーテーション、カウンターテーブル、ロフトベッド、棚
キッチンにカウンターテーブルを置く以外に、プチリフォームにピッタリの家具です。子供っぽいイメージが強いロフトベッドですが、大人でも使えるシンプルなデザインのものも多数販売されています。
パーテーションの役割を果たしつつ、ベッド下を有効に活用できるのがロフトベッドのメリットです。ちょっとした棚などもついていますから、部屋の中にある小さな書斎としても活用できそう。
【きれいに仕上げるには採寸を正確に】DIYグッズで自分でつくってみる
ホームセンターに足を運ぶと、お手頃にDIYができるグッズがたくさん売られています。とはいえ、プチリフォームを本格的に、きれいに仕上げるためには採寸が肝です。逆に採寸さえ正確に行えば、見栄え良く仕上がるのです。DIYのやり方をわかりやすく説明している本やブログ、動画などを参考にチャレンジしてみましょう。細かい作業が苦手な場合は、DIYに必要な材料が用意されているキットを買うのを推奨します。
突っ張り棒
突っ張り棒を使えば、傷や穴を開けることなく収納スペースやちょっとした棚を作ることも可能です。突っ張り棒も木目調などお洒落なタイプや、ちょっと重いものも載せられる耐荷重の大きいタイプなどたくさんの種類が発売されています。
横に突っ張って物をかける、クローゼットを仕切る、棚を作ったりするのも簡単です。横はもちろん、縦に突っ張れるのも突っ張り棒の魅力。ワイヤーネットを引っ掛ければ鍵や帽子など、ちょっとした小物を「見せる」収納スペースも作れます。カフェカーテンやブラインドをつければ、見せたくないものを隠すのにも有効ですし、インテリアのポイントにもなりそうですね。
壁紙
部屋の1面だけ別の壁紙にすると、いいアクセントとなり雰囲気をガラリとチェンジできます。最近でははがせるシールタイプの壁紙や粘着シートにもお洒落なデザインがたくさん。気分に合わせて気軽に貼ったり剥がしたりできるのです。
幅広のマスキングテープもおすすめです。下地の壁紙の上に間隔を開けて貼るだけで、まるでペンキで塗ったようなストライプの壁が完成します。プチリフォームにはもってこいの素材といえるでしょう。
板やボード
最初から穴が空いている有孔ボードを使うのもお手軽です。有孔ボードの穴に適した専用のフック等も入手できますから、ちょっとした雑貨を置いておく壁面収納に向いています。リーズナブルなベニヤ板にインテリアに合わせたペンキを塗り、板壁ととして活用することも可能です。
