日本の平均年収がおよそ400万円であることを考えると、年収700万円といえば高収入といえるでしょう。しかし一方で無理な住宅ローンを組めばあっという間に家計は苦しくなるので、プラン計画は気が抜けません。この記事では年収700万円の人が住宅ローンを組むときに適正な金額、限度額や金利についてもご紹介します。
≪目次≫- 年収700万円世帯の家計状況と適正な居住費の割合
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年収700万円世帯の家計状況と適正な居住費の割合
年収700万円の場合、所得税や住民税といった税金を差し引くと手取りは約535万円です。一般的に、住宅ローンの返済負担率は25%～30%なら無理なく返済できる適正な割合と言われています。つまり年収700万円だと、以下のように適正な居住費を算出できます。
・毎月の生活費
535万円÷12カ月=44.5万円
・毎月の居住費（住宅ローン）
44.5万円÷25%=約11万円
上記の計算から、年収700万円の場合「11万円」が月々の適正な居住費となります。家を購入すると家賃ではなく「住宅ローン」として支払いが発生しますが、当然ながらこの住宅ローンは毎月の固定費として家計にのしかかってきます。そのため、住宅ローンを組むとき「月々いくらまでなら支払えるか？」を考えることはとても重要です。
年収700万円で居住費を11万円とした場合、奥さんが専業主婦、子ども2人と想定すると平均的な家計費モデルは以下のように考えられます。
住宅ローン（居住費）11万円食費8万円水道・光熱費1万5000円通信費1万5000円 生命保険料1万5000円 医療費5000円教育費3万円自動車維持費（交通費）2万円被服費2万円交際費8000円娯楽費3万円小遣い4万4000円日用品費3万円預貯金5万円
家族4人で住居費を25%とすると、上記のような家計割合が予想できます。もちろん子どもの年齢によって教育費も違いますし、食べ盛りになると食費の割合も大きくことなります。あくまで平均的なモデルとなりますが、住宅ローンを25%の「11万円」と仮定すると結果として月々5万円ほどは貯金できる見通しです。
しかし年収700万円世帯の中には、「夫だけの年収」という場合や「夫婦共働きによる世帯年収」というケースなどさまざまです。共働きでこれから子どもが増え家族構成が変わるときや、育児中に収入が下がる場合はそれも考慮しなくてはいけません。住宅ローンを組むときは、これからのライフプランやマネープランもしっかり見据えて考えるようにしましょう。
世帯年収700万で5000万円の借り入れは可能？
今では都内の新築マンションでも5000万円以上する物件が増えています。果たして年収700万円で5000万円の物件は購入できるのでしょうか。結論からいうと、年収700万円で5000万円丸ごと借り入れると家計が厳しくなる可能性が高いでしょう。そのため、あまりおすすめしません。
5000万円の住宅ローンを35年で返済していくとなると、毎月の返済額は約15万円。前述した年収700万円での適正居住費は「11万円」ですから4万円オーバーする計算です。月々の生活費が約44万円として、15万円をローン返済に充てると返済負担率は約「34%」です。これは適正な返済負担率である25%～30%を大幅に超えています。
年収700万円で5000万円の物件を購入したい場合、まず検討したいのは以下の2つの方法です。
・頭金を増やす
・繰り上げ返済できるマネープランを立てる
・夫婦でローンを組む
年収700万円で5000万円の物件を購入したいなら、まず頭金をどれだけ準備できるか考えてみましょう。頭金が多ければ借入金額を下げることができ、結果として返済負担率を下げられます。
しかし頭金を数年かけて貯金するとその間に金利が上がる可能性もあるので、親からの援助などですぐ用意するのが理想です。当面の生活費として貯金していたものを頭金に回しすぎることはリスクですから、それはなるべく避けましょう。
銀行は年収600万円代でも5000万円の融資をしてくれることがありますが、「返済できるかどうか」は別です。頭金なしのほぼフルローンで5000万円の住宅ローンを組むなら、年収をもっと上げる方法も検討しましょう。副業をしたり、奥さんが働き始めたりといったことで世帯収入を上げれば、無理な返済とはなりません。
年収700万円の住宅ローン借り入れ限度額はいくらまで？
年収700万円で5000万円の借り入れが厳しいことはわかりましたが、一体いくらまでなら借り入れできるのでしょうか。ここでは、住宅ローンで目安とされる限度額についてみていきましょう。
限度額は返済負担率35%で算出される
金融機関が住宅ローンを融資するときの上限額は、一般的に「返済負担率30～35%」といわれています。しかし限度額の取り決めは公開されていませんし、その人個人の審査結果によっても借り入れ限度額は大幅に変わります。また、返済負担率というものは「ローン全体」で決められます。つまり住宅ローン以外に教育ローンやカーローン、ブライダルローンを支払っていれば、そのローン金額をすべて合わせた負担割合で計算されます。
以下の条件でシミュレーションしてみると、年収700万円で借り入れできる金額は以下の通りです。
・シミュレーション条件
返済方法：元利均等
返済期間：35年
金利：1.50%
返済負担率：35％
・シミュレーション結果
借り入れ可能な上限額：約6700万円
上記条件でシミュレーションすると、借り入れできる金額は約6700万円となります。気に入った物件があると、たとえ限度額ギリギリでも借りたくなってしまうものです。しかし、限度額ギリギリまで借りたときのリスクもしっかり考えておきましょう。
主なリスクとして以下のような点が挙げられますので、ローンを組む前に家族でしっかり話し合わなくてはいけません。
・妻が出産を機に退職して返済が厳しくなる
・子どもの教育費の負担が大きくなって返済が苦しくなる
・夫の病気やケガで収入が減り、返済が滞る
限度額いっぱい借りた場合の月々の返済額
年収700万円での返済限度額がわかったところで、月々の返済額はいくらになるか見ていきましょう。年収700万円の場合の住宅ローン限度額は、返済負担率が35%とすると年間で245万円、毎月20万円が返済の上限額と計算できます。しかし月々20万円はあくまでも「額面」に対してのことで、手取り額と比較すると話は変わります。
税込み年収は700万円でも、手取り「535万円」なら、年間では187万円、毎月の返済額の上限は「15万円」程度までということは覚えておくといいでしょう。
無理なく返済できる住宅ローンの適正金額
頭金はいくら入れるのか？ 細かくシミュレーションをして無理のない返済計画を立てたい
住宅ローンは、20年や30年といった長い年月をかけて返済していくものです。教育費やレジャー費、そして貯金など、家計では住宅ローン以外の項目もたくさんありますよね。できれば無理のない範囲で住宅ローンを組み、家計にゆとりを持ちたいものです。
月々11万円程度が無理なく返済できる額と前述しましたが、実は頭金の有無や返済期間などでその金額も変わります。年収が700万円だった場合、いくらなら無理なく返済できるのか条件ごとに見ていきましょう。
頭金の有無で返済負担率が変わる（シミュレーション）
住宅ローンでは「頭金」があるかどうかで購入できる物件の金額は大きく変わります。頭金とは家の購入金額から住宅ローンで借り入れる金額を差し引いた金額のことで、いわゆる「自己資金」です。頭金の有無で月々の返済額が変わるので、結果として返済負担率も変わります。実際にシミュレーションをしてみましょう。
・シミュレーション条件
物件購入金額：3600万円
年収：700万円
年齢：35歳
返済期間：30年
金利：2.3%（全期間固定）
ボーナス払い：なし
・シミュレーション結果
頭金なしの場合頭金500万円の場合毎月の返済額13万8528円11万9288円月々の返済負担率約31%約26%返済総額約4987万円約4294万円
頭金500万円と頭金なしでシミュレーションした結果、月々の支払い額が約2万円、そして返済負担率は5%も変わることがわかりました。返済負担率が26%なら、月々の支払いもかなり楽になりますね。今後子どもの養育費や食費が増えた場合でも、「住宅ローンでかなり苦しい」とはならないでしょう。
返済期間が25年と35年では借り入れできる金額が異なる
同じ年収700万円でも、返済期間によって借り入れできる金額はことなります。また、返済期間が長いほど利息も高額になるので、総返済額も変わるのです。たとえばフラット35で借りた場合でシミュレーションすると、以下のように変化します。
・シミュレーション条件
返済方法：元利均等
年収：700万円
ボーナス払い：なし
融資金利：1.30%
・シミュレーション結果
返済期間25年返済期間35年借り入れ可能額約5226万円約6886万円
返済期間が10年違うと、借り入れ可能額は1600万円以上も違うことがわかりました。一般的に、住宅ローンを組むときは完済時の年齢が80歳未満であることが条件となっています。（一部条件外の金融商品もあります）。そのため30代など若い世代だと問題ありませんが、60代になると完済時の年齢も考慮に入れて返済計画を立てなくてはいけません。
また、若い世代であっても子どもの教育資金や老後資金など、当然住宅ローン以外にもまとまった資金の準備が必要です。妻も定年まで働く予定なのか、子育てに専念する時期を作るのかなど、マネープランを全体的に見て、その上で返済できる金額の住宅ローンを検討しましょう。
借り入れの際の金利選びに注意
住宅ローンを使うときは、必ず「金利」が発生します。しかし金利には2種類あり、そのどちらを選ぶかは契約者が決められます。それぞれの特徴を知り、最適な選択ができるようにしておきましょう。
固定金利と変動金利とは
住宅ローンには、「固定金利」と「変動金利」の2種類があることは有名です。しかしどちらを選ぶべきか正解はないため、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
まず、固定金利とは契約したときから一定の利息で返済していくものです。固定金利には、契約時から完済時まで金利が変わらない「全期間固定金利型」と、当初3年間など一定期間の金利が固定される「固定金利期間選択型」の2つがあります。固定金利として有名な「フラット35」は、前者の全期間固定金利型として有名な金融商品です。
そして変動金利とは金融情勢の変化によって金利が変動するタイプで、固定金利よりも金利が低いのが特徴です。そのため金利の安さに惹かれて変動金利を選ぶ人が多いのですが、「金利上昇リスク」を忘れてはいけません。
変動金利の場合固定金利よりも金利が低いというメリットがありますが、金融情勢によって金利が引き上げられる可能性があります。
変動金利の場合、今後金利が上がった場合をシミュレーションしよう
変動金利で返済している期間内に金利が上がると、どれくらい返済額に影響するのでしょうか。実際シミュレーションすると以下の結果となりました。
・シミュレーション条件
返済期間：35年
借り入れ金額：3000万円
金利上昇予想：5年ごとに1%ずつ上昇
・シミュレーション結果
支払期間金利毎月の返済額最初の5年0.63%7万9544万円6年目～10年目1.63%9万1669万円11年目以降2.63%10万2760万円
上記シミュレーションの結果、金利が1%上がるごとに毎月の返済額が1万円以上変化します。変動金利を選択する場合は、上記のような金利上昇リスクを見据えた返済計画を立てるようにしましょう。
年収700万円世帯が購入できるのはどんな物件？
首都圏で一戸建てを探した場合、 新築なら最寄り駅からバスで20分圏内のエリアだと無理なく購入できる
最後に、年収700万円の場合具体的にどんな物件が購入できるのか見ていきましょう。物件の種類は、首都圏と全国などでも価格が大きくことなりますので、1つの例としてみてください。
「立地×住宅の種類」で理想の物件を探そう
まず、首都圏と全国ごとの戸建て事情から見ていきましょう。
新築一戸建て中古一戸建て首都圏3999万円3337万円近畿圏2982万円2191万円中部圏3055万円2147万円
引用：不動産ジャパン
新築マンション中古マンション首都圏5544万円3672万円近畿圏3933万円2323万円中部圏4049万円1933万円
引用：東京中古マンション相場
マンションデータPlus
「マンションデータ白書 2017」～2017年の新築・中古マンションの市場動向を総括～
※上の中古情報と合わせるため、2017年（平成29年）データをピックアップ
一般的に「マンションのほうが安い」と思われがちですが、実はどのエリアでも新築マンションのほうが新築の戸建てよりも高い傾向にあります。年収700万円で3500万円前後の物件を購入したとして、上記の平均価格を考慮すると以下のような物件が視野に入ります。
首都圏の場合全国的に見て物件価格は高いので、戸建ての場合、新築なら最寄り駅からバスで20分圏内の土地になるでしょう。中古物件なら、足立区エリアの最寄り駅から徒歩10分圏内といった便利な土地も狙えます。マンションの場合、新築なら2LDKの床暖房・食洗器完備の物件、中古なら3LDKで浴室乾燥機付きの物件も手が届くでしょう。
近畿圏や中部圏の戸建ての場合、新築ならバスで10分圏内のエリアに木造2階建て物件を建てられます。中古戸建なら、5年程度の築浅物件で駐車場2台は確保できる可能性があります。
また、当然ですが新築物件よりも中古物件のほうが安いので、あえて安い物件を購入してリノベーションする方法もあります。中古物件をリノベーションしてもなお安く済むこともあります。自分たちの好みに合わせてリノベーションすれば、新築物件のような快適な住まいを作れますよ。
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