住宅ローンの返済が難しくなったとき、債務者を救済するのが「個人再生」における「住宅ローン特則」です。通常、住宅ローンを組んだら全額返済しなければいけません。ただ、致し方ない理由で経済的に行き詰まることは誰にでも起こりうることです。
個人再生のうち「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」なら、住宅ローンの総返済額を一部猶予（減額）してもらえるかもしれません。自己破産をして持ち家を失わずに済むかもしれないので、個人再生、特に住宅ローン特則を適用してもらえないか、専門家に相談してみるといいでしょう。
ただし、いずれも減額ができるだけではなく、少なからず誰かに迷惑をかけつつ持ち家を手元に残す方法です。その点に注意しながら読み進めてください。
住宅ローンを滞納し、支払いが難しい場合の対処法は大きく分けて2つ
住宅ローンの返済に困っている、すでに滞納してしまっているときの解決方法をざっくりと分けると
・自己破産
・個人再生
の2種類があります。それぞれ詳しく解説していきます。
持ち家を手放す必要のある自己破産
経済的に追い詰められたときの対処法の1つ目が「自己破産」です。自己破産は、破産申立書を裁判所に提出する、法律で定められた救済措置のことを指します。「免責許可」を受けることができれば、債務者の借金支払いの義務がなくなり、住宅ローンの支払い義務がなくなります。
自己破産は、住宅ローン以外の他の借金など、負債のすべてを債務整理できるため、「ローン地獄」や「借金苦」から逃れることができるでしょう。周囲に自己破産したことがわかるわけでもなく、一見普通の暮らしができます。
ただし、デメリットもあります。それは、現在住んでいるマイホームを手放さなければならないということです。基本的には資産はすべて回収され、債権者に回収金の一部として渡されます。もちろん持ち家も手放さなければいけません。
ほかにも生命保険募集人など、一部の職業に就けないといった制限も課されます。また、自己破産は「支払不能」と認められる場合のみに利用できます。収入があったり、資産を持っていたりすると、「完済可能」と判断され認められません。
「いくらから自己破産できる」「収入が○○円以下なら自己破産できる」といった一定の基準はなく、あくまでも生活と収入、負債のバランスを見て、免責許可が下りるかどうかが決まります。
持ち家に住みながら借金を減額できる個人再生
対処法の2つ目は、「個人再生」という方法です。個人再生は民事再生とも呼ばれます。個人再生は一般的に、借金総額から減額してもらったり、長期分割払いに変更してもらったりできるものです。自己破産のように住宅や資産が奪われることはありません。
ただし、自己破産と違って返済義務がなくなるわけではありません。住宅ローン以外の月々の支払額を融通してもらい、支払いながら生活と支出のあり方を正すという目的をもっています。
言い換えれば、その他の借金を支払いやすくすることで、住宅ローンの支払いを問題なく続け、住まいをキープするという方法です。
個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは
住宅ローンが残っている状態で個人再生する場合、一般的には「住宅資金特別条項（以下、住宅ローン特則）」という制度を利用することになります。ただし、住宅ローン特則を適用してもらうには「再生計画」を裁判所に認可してもらう手続きが必要です。さて、ここからはさらに深く個人再生の特徴に触れていきましょう。
支払い期限を延長して月々の返済額が減らせる
住宅ローン特則の中でも、リスケジュール型の制度では、支払期限を延長することができます。住宅ローン特則の場合、遅延損害金を含む借金全額の弁済を条件に、返済スケジュールを組み直し支払い期限を延長してもらえます。
支払期限を伸ばすことで1月あたりの支払額を低く抑えることができます。完済する意思があり、かつ、月々の負担を軽くしたい場合には、リスケジュール型の住宅ローン特則の適用対象とならないか、弁護士/司法書士に相談しましょう。
元金据え置きにすることで利息だけを支払うこともできる
住宅ローン特則の中でも「元本猶予期間併用型」は、リスケジュール型のように支払期限を延長してもらったうえで、元本の支払いを猶予してもらえるかもしれません。支払い期限を延ばしてもらい、さらに一定期間においては利息のみの支払いで済みます。
元本の返済を一旦ストップして3年～5年間「利息のみの返済」に切り替えてもらい、借金返済の負担を一部軽くしてもらう措置です。元本猶予期間併用型は、利息と遅延損害金のすべてを支払う必要がありますが、最大10年間まで期間を延長することができ、再生債務者が70歳を超えない範囲の期間で申請できます。
住宅ローン以外の借金総額を大幅に減額できる
「個人再生」なら、住宅ローン以外の借金を債務整理できます。大幅に借金総額を減らし、長期間での分割払いが可能ですので、月々の返済負荷を軽減することができるのです。自己破産と違い、「個人再生」では住宅や資産が奪われることはありません。
信用情報機関に“事故情報”が乗ってしまいますが、引っ越しの必要もありませんので、生活の変化は最小限に済みます。住宅ローンだけでなく、住宅ローン以外の借金にも頭を抱えているなら、個人再生での債務整理ができないか、お近くの弁護士/司法書士に相談するといいでしょう。
自己破産と異なり、連帯保証人（債務者）に悪影響がない
住宅ローンを組む際には、一般的に連帯保証人が必要です。そのため、多くの人が、債務整理における連帯保証人への影響を不安視していると思います。住宅ローン特則においては、「住宅ローン特則が適用されたケース」で、「債務者がきちん返済を続けている場合」には、連帯保証人への債務取り立てはしないこととなっています。
つまり、債務者が個人再生で定めた金額を返済していれば、連帯保証人へ悪影響が及ぶことはありません。悪影響が及ぶとすれば、それは個人再生が認められたあと、返済が滞るようなことがあった場合です。返済が滞れば、連帯保証人に返済義務が生じることになります。
ちなみに、自己破産の場合は連帯保証人が残債務を返済しなければなりません。同じ債務整理でも、他人への迷惑を心配しているなら、個人再生のほうがメリットは大きいかもしれません。
住宅ローンを滞納していても持ち家を残すことができる
住宅ローンの支払いに困窮している人の中には、すでに何ヶ月分か滞納している人もいるかもしれません。この場合、住宅ローンの残額の一括返済を求められます。一括返済に対応できなければ、裁判所に土地やマイホームを競売にかけられ、最終的には自宅を手放さなくてはなりません。
このようなときは、住宅ローン特則での個人再生を申請します。期限の利益回復型が適用されれば、支払い期限の延長や分割での支払いが可能な状態へと戻すことができるのです。
ただし、この制度を利用できるのは、滞納分の負債を期間内に分割返済でき、かつ、そもそも返済するはずの住宅ローンの支払いを続けられる場合に限ります。滞納分の返済と、通常の返済が違う点に注意してください。滞納分については、3〜5年の間に支払うことが求められます。
個人再生の適用で可能になる「住宅ローン滞納の巻き戻し」とは
「住宅ローン滞納の巻き戻し」とは、住宅ローンが返済できずに滞納し、保証会社が代わりに返済額を支払ったときに必要となる仕組みです。保証会社が債務者の肩代わりをすると、住宅ローン特則が使えなくなる原則があります。住宅ローン特則を利用したいのであれば、まず行う必要があるのが住宅ローン滞納の巻き戻しです。
「期限の利益」を回復させることができる
住宅ローン滞納の巻き戻しを行うと、上でも少しご説明した「期限の利益回復型」を適用してもらえるかもしれません。典型的な例を紹介しましょう。
通常、住宅ローンを組むときには保証会社との契約が必要です。保証会社は、数カ月債務者が滞納したときに、住宅ローンを提供した金融機関にローン残額を支払います。これを「代位弁済」といいます。
代位弁済が実行されると、住宅ローン債権が金融機関から保証会社に移動します。そして保証会社が債務者に代位弁済した金額を請求します。そこで行うのが、住宅ローン滞納の巻き戻しです。
再生計画に住宅ローン特則をあてる（定める）ことを裁判所に申し出て、それが認められれば、債権が保証会社の手にわたる前の状態へと戻ります。そこから個人再生への道を歩き出すことができるのです。
持ち家の競売が開始されていた場合は、停止させることができる
住宅ローン滞納の巻き戻しは、すでに持ち家が競売にかけられている状態でも有効です。たとえ、すでに競売にかけられていても停止することが可能で、持ち家を守ることにつながります。
巻き戻しが可能な期間は原則6ヵ月
住宅ローン滞納の巻き戻しは万能でないことも覚えていてください。なぜなら、巻き戻しには期限があり、保証会社が代位弁済した日から6ヵ月を経過する日までに再生手続開始の申立てが必要だからです。
滞納を長らく放置し、代位弁済が行われて半年以上が過ぎてしまうと、住宅ローン滞納の巻き戻しはできなくなるので注意が必要です。また、保証するのが保証会社である場合にのみ認められるので、家族や友人などが代位弁済した場合には巻き戻しは行えません。
個人再生（住宅ローン特則）が適用できる条件
とても心強い救済措置である個人再生の住宅ローン特則ですが、適用条件があります。
不動産に住宅ローン以外の抵当権が設定されていない
不動産に住宅ローン以外の抵当権が設定されていなければ、住宅ローン特則を適用できます。カードローンなど、住宅ローン以外の担保のために抵当権が設定されていると、住宅ローン特則は使えません。
例えば第2順位にカードローンの抵当権が設定されているとします。いち早くカードローンの債権者が抵当権を実行してしまうと、住宅がその会社に渡ってしまうこともあります。こうなると、せっかく自宅を守るためにある住宅ローン特則を行使しても意味がありません。
本人が所有しており、居住用の物件であること
住宅が本人所有の居住用の物件であれば、住宅ローン特則は利用できます。例えば、親の所有していた物件を相続したとします。再生申し立て時点で本人が所有していて、かつ、居住用として使われている建物であれば、住宅ローン特則は適用可能です。
また、この住居は誰かと共有していても大丈夫です。夫婦共同で所有している不動産でも、住宅ローン特則の適用は可能です。ただし、別荘（セカンドハウス）には適用できません。
住宅ローン以外の債務の合計額が5000万円以下
個人再生の場合、住宅ローン以外で5000万円以上の債務があると制度を利用できません。5000万円にカウントされるのは、銀行やサラ金からの借金だけでなく、知人や親族からの借金も対象となります。
未払いの代金、利息や遅延損害金も含まれるため、この5000万円要件に気づかない方もいらっしゃいます。また、利息などを加えると、申立当日ないしは再生手続最終段階に5000万円を超えるケースもあるので、きちんとカウントすることが大切です。
破産状態であり、個人再生をしなければ破産申立てになる
実際に家計が破綻していて、個人再生をしなければ「いずれ自己破産になる状態」のみ、個人再生を適用されます。裁判所が収入や借金の内訳、保有資産をすべて調べ、「破産状態」としなければ個人再生の申し立ては認められません。
再生継続が可能な継続的な収入の見込みがある
個人再生は、自己破産のように返済義務が免除されるわけではありません。きちんと再生計画通りに返済し続ける必要があります。そこで大切なのが、そもそも再生計画が実現可能かどうかです。
例えば、無職の場合、返済そのものが不可能とされ、再生計画は不認可となります。継続的な収入の見込みがあり、支払い続けられると言える状態でなければ、住宅ローン特則は利用できないのです。
住宅ローン特則を適用させる際の注意点
住宅ローン特則を適用させるためには、以下3つの注意点があります。
住宅ローンの返済総額が減るわけではない
住宅ローン特則は、返済総額が必ずしも減額されるわけではありません。中には完済までの期間を延長し、毎月の返済額を小さくするだけのものがあります。もちろん減額されるケースもありますが、すべてのケースで認められるわけではありませんので注意してください。
ペアローンで個人再生する場合は両者が申立てを行う必要がある
ペアローンは、夫婦双方が住宅ローンの契約者となります。家は1軒ですが、住宅ローンを1人ずつ組んでいる状態で、夫婦双方に所有権があります。そのため、ペアローンで個人再生する場合は、夫婦で住宅ローン特則を申し立てなければなりません。
夫だけ住宅ローン特則を申し立てて、妻は申し立てないということはできないのです。住宅ローン特則を申し立てる場合は、どちらか一方だけでなく、両者に申し立ての必要があることを理解しておきましょう。
個人再生後の返済を滞納すると、自己破産扱いになる場合も
個人再生が認められたら、約束の返済は必ず行わなければいけません。返済が滞った場合は再生計画の約束を破ったとして、個人再生が取り消しになる場合があります。たった1回の返済がなかっただけでは取り消されないことが多いようですが、実際に取り消された例もあります。」何度か続けば取り消しは免れません。
取り消しとなれば、最終的に自己破産として扱われることがあります。もし、返済できない、再生計画の当初と状況が変わってしまったなどあれば、計画の変更も可能です。やむを得ない場合に限りますが、最長で2年延長してもらえることがあります。返済が困難になった場合は法律事務所にすぐに相談するようにしてください。
個人再生（住宅ローン特則）が認められないケースもある
上記で触れたような条件を満たしていない場合と、以下の2つに当てはまる場合は、住宅ローン特則が認めらません。
住宅ローンの残額が少ない場合
持ち家の評価額と住宅ローンの残額を比べたとき、住宅ローンの残額が少ない場合は、個人再生の住宅ローン特則が適用されない可能性があります。
例えば、家の評価額が3000万円の場合で、住宅ローンの残高が2000万円あったとしましょう。すると、すでに債務よりも多い資産があるので「資産を処分すれば債務を返済できる」とみなされ、個人再生が認められないのです。
個人再生では、あくまで膨らみすぎた債務の圧縮しか認めません。この場合、債務よりも資産額のほうが大きい状態です。そのため、圧縮する債務がなく、個人再生を適用できないのです。住宅ローン残高が少ない場合は、住宅を売却するなどして債務整理を目指します。もし、住宅を手放したくない場合は、別の方法での対応を模索しなければいけません。
税金を滞納している場合
税金を滞納している場合も、基本的に住宅ローン特則は使えません。もし、住宅ローン特則を利用するのであれば、滞納している税金を全て支払う必要があります。ただし、税金の滞納分を一括で支払えなくても、税金の滞納についても支払いの目処が立っていたり、分納手続きなどが完了していたりすれば、住宅ローン特則を定めた再生計画も認可されます。
個人再生後に金利の変更やローンの借り換えは可能？
金利の変更やローンの借り換えは、返済総額を減らすのにとても効果的な手段です。しかし、この方法は個人再生後にも使えるのでしょうか。
金利の変更は可能
個人再生後でも、住宅ローンの金利の変更は可能です。金融機関に相談し、最新金利情報を聞いてみましょう。ただし、固定金利の固定期間を利用している場合は、変動金利への変更はできません。また、変動金利から固定金利へ変更することは、一般的に損になる可能性が高いため、避けたほうがいいでしょう。
ローンの借り換えはできない
住宅ローンの借り換えは、制度上不可能というわけではありません。しかし、個人再生をしたあとは信用度が下がるため、申し込んでも借り換えはできないと思ったほうがいいでしょう。前提としてローンの借り換えはできないと理解し、住宅ローン特則の適用ができないか模索してください。
借金が住宅ローンだけでも個人再生は可能
今抱えている債務が住宅ローンだけでも、個人再生は可能です。ただし、個人再生は住宅ローンを減額する制度ではありません。減額対象となるのはあくまで住宅ローン以外の借金だけです。
住宅ローンで認められるのは、返済期間の延長と分割返済だけです。返済期間が延長されれば月々のローン返済額は減額されますが、全体のローン返済額が減額されるわけではありません。
住宅ローン以外の借金を減額したいのであれば、個人再生を申し立てるメリットはあります。住宅ローンだけでなく、カードローンなどの別の借金返済にも困っていれば、個人再生ができないか専門家に相談しましょう。
個人再生後に住宅ローンを組む方法
個人再生後、住宅ローンを組むことは可能です。ただし、個人再生は信用情報機関に情報が記載されてしまいます。自己破産と同じく「ブラックリスト」に載ってしまいます。住宅ローンを組んでくれる金融機関があればいいですが、難しい場合、以下の方法で対処します。
事故情報が消えるのを待つ【5年～10年】
信用問題に関わるのが事故情報です。事故とは、借りていたお金を滞納した/返済できなくなったという意味での「事故」です。いわゆる「ブラックリストに載っている状態」とは、事故情報が信用情報機関に記載されている期間を指します。
過去の事故情報が信用情報機関に残っている間は、それが理由でお金を貸してもらえないことはざらにあります。状況などによって人でも違いますが、事故情報が消えるのには5〜10年程度が必要です。事故を起こして、いわゆるブラックリストに載ってしまうと、5〜7年程度はお金を借りることはできません。
再生計画をまじめに受け止め、きちんと返済していても、「債務を整理したこと＝一部の金融機関や業者に迷惑をかけたこと」は信用情報機関に登録されてしまいます。個人再生の際には事故情報記載のデメリットについても念頭に置いて申し立てるようにしてください。また、個人再生後の住宅ローン審査は、当初の審査より厳しくなる可能性があります。
年収、勤続年数などの社会的ステータスを作る
再生計画を使うと、基本的には自己破産と同じ状況になり、いわゆるブラックリストに載ってしまうのですが、これをリカバリーするには基本的には時間しかありません。
ただ、自分でできることは「年収を上げること」、「一つの会社に長く勤めること」です。
年収があればそれだけ返済能力が高まりますし、一つの会社に勤め続けることで、その人が勤勉で、今後も安定的に稼ぎ続けるだろうと理解してもらえるからです。もし、過去に再生計画を出しており、現在住宅ローンを借りたいと思っているなら、今働いている企業をやめないことが大事です。
年収を上げることは簡単ではありませんが、企業の業績悪化等がない限りは、勤続年数を伸ばしつづけることはできます。住宅ローンを組むときには厳しく審査されるので、辛抱強さ、粘り強さを意識して日々暮らしていきましょう。
審査が通りやすい金融機関を選ぶ
住宅ローンによっても、審査が通りやすい金融機関、通りにくい金融機関があります。審査が通りやすい・通りにくいについては、金融機関独自の基準があり、難易度にはバラつきがあります。そのため、ある程度探ってみる価値はあるでしょう。
お金を貸す金融機関は、お客さんにお金を借りてもらわないと意味がありません。そのため、いわゆるブラックリストに載った申込者でも、ある程度ハードルを低くしてくれる場合があるのです。
また、銀行から住宅ローンを借りるのであれば、債務整理の対象とした金融機関を選ばないようにしましょう。なぜなら、個々の金融機関が独自にブラックリスト（迷惑をかけられた人の名簿）を作成し、情報を保管しているからです。一般的な信用情報機関のブラックリストは5年が経てば抹消されますが、個々の金融機関の情報は基本的に消されません。
