不動産投資の種類の中で「駐車場経営」に興味を抱いている方は多いのでは。駐車場経営は、土地さえあれば比較的気軽に始められる投資です。とは言っても投資にリスクはつきもの。想定以上の借金を抱えないよう、駐車場経営を行うのに必要な知識を把握しましょう。駐車場経営の種類やメリット・デメリット、経営で注意するポイントなどについて解説します。
駐車場経営の種類
駐車場経営は、「月極駐車場」と「コインパーキング」と大きくふたつに分けれらます。月極駐車場とコインパーキングでは、収益（賃料）を得る仕組みが異なりますので、それぞれを正しく把握したうえでどちらの方法がよいのか検討してみてください。
月極駐車場
月極駐車場とは、利用者と契約を交わして、契約期間内に駐車場として利用者に貸し出す駐車場経営です。月極駐車場は1カ月の利用ごとに賃料を請求する仕組みで、利用者が継続して利用しているうちは比較的安定した収入源になります。
月極駐車場は後述する「コインパーキング」のように、専用の機械（精算機やロック板など）を導入する必要がありません。月極駐車場は、更地にした土地を車両1台分ずつ区画分けするだけで、すぐに駐車場経営をスタートできます。
月極駐車場の経営スタイルは大きく三つに分けられます。
・利用者の募集や賃料の回収、利用者とのトラブル対応をすべて自分で行う
・利用者の募集や賃料の回収、利用者とのトラブル対応を外部業者に委託する（管理委託方式）
・外部業者に駐車場の土地を丸ごと貸し出して運営してもらい、毎月一定額を受け取る（一括借り上げ方式）
駐車場経営で得た収益をすべて自分の収入にしたいのであれば、すべての業務を自分で行う方法がおすすめです。一部の業務を委託し、比較的少ない金額で駐車場経営を任せたいのであれば管理委託方式が最適です。「お金がかかっても良いから、ほぼすべての業務を業者にお願いしたい」という時には一括借り上げ方式がいいです。
コインパーキング
コインパーキングは、利用者に一定の時間、駐車場を貸し出して賃料を回収する駐車場経営です。一般的に、コインパーキングは数十分や1時間単位で駐車場を貸し出します。月極駐車場と比べると、コインパーキングは日によって稼働率が大きく異なりますので、毎日収益に差が生じます。
コインパーキングは、立地によっては高い稼働率を維持しやすいので、月極駐車場よりも高収入かつ安定した収入源になることがあります。賃料の回収は主に精算機で行いますし、利用者の監視はロック板が担います。
自分で対応する業務は主に「利用者とのトラブル対処」「駐車場の管理」などです。利用者とのトラブル対処や駐車場の管理は、外部の業者に委託できますので、忙しい方でも安心です。
コインパーキングの経営スタイルは大きくふたつに分けられます。
・自分で機器の設置から管理まで行う（自己経営方式）
・駐車場の運営にかかる業務全般を外部の業者に委託する（土地賃貸方式）
駐車場経営で得た収益を自分の収入する場合には、自己経営方式がいいです。駐車場経営の業務を丸ごと委託して収入を得たいのであれば、土地賃貸方式がおすすめです。
駐車場を経営するメリット
ここからは駐車場を経営で得られる様々なメリットを詳しく見ていきます。
初期投資が低コストで済む
駐車場を経営するメリットとして、まず挙げられるのが「初期投資が低コストで済むこと」です。所有している土地にアパートを建てたり、高額なマンションを購入したりして不動産投資を始めることと比べると、駐車場経営は初期費用が少なくて済みます。
月極駐車場なら、土地を更地にすれば、後は車両を駐車できるように区画するだけです。コインパーキングであっても、精算機やロック板などの設置費用は、アパートやマンションの購入と比べると安価です。手持ちの資金額によっては、銀行から融資を受けなくても駐車場経営をスタートできるかもしれません。
狭い土地や変形した土地でも始められる
駐車場経営のメリットとして「狭い土地や変形した土地でも始められること」があげられます。駐車場経営では、車両1台分のスペースさえあれば始められます。車両1台分の駐車スペースに必要な広さは、「長さ6m×幅2.5m＝15㎡程度」と言われています。15㎡に満たない時には「バイクを駐車するためのスペース」として活用するという選択肢もあります。
変形地であっても安全に駐車できれば問題ないので、所有している土地が「建物を建てるほどの広さはない」という場合であっても、駐車場経営であれば土地を有効活用できます。
事業を始めるまでのスピードが早い
駐車場経営には、「事業を始めるまでのスピードが早い」というメリットがあります。月極駐車場なら土地整備と区画分けが済めば貸し出しができるので、最短で1週間程度で事業を始められます。月極駐車場に比べ事業前の作業が重いコインパーキングでも、土地整備や機械の導入・電気工事などを経てだいたい2～3週間で事業をスタートできます。
不動産投資にあたる「アパート」「マンション」の経営であれば、間取りチェックや構造の決定など、施工業者とのやりとりも必要。中古物件の場合リフォームやリノベーションなどの工程も増えるので、事業スタートまでに軽く数カ月はかかるはずです。わずか数週間で事業をスタートできる駐車場経営は「すぐに収益化したい」という方にも最適です。
経営をやめたい時はすぐにやめられる
駐車場を経営するメリットのひとつが、「経営をやめたい時はすぐにやめられること」です。月極駐車場の場合、事前に「契約解除」の予告をしておけば利用者もスムーズに退去してくれるはずです。コインパーキングは、管理業者に「経営をやめたい」と申し出るだけで、簡単に駐車場経営をやめられます。
アパートやマンションの経営の場合、利用者の退去までに時間がかかりますし、利用者との間でトラブルが発生する可能性もあります。駐車場経営なら比較的簡単に経営から撤退できるので、万が一の事態でも安心です。もし駐車場経営している場所を転用したくなっても、比較的安価でなおかつ短期間で原状回復ができるのも便利です。
アパートやマンションと比べて管理が楽
不動産経営では「管理が楽であること」も重要なポイント。駐車場経営は、アパートやマンションの経営と比べると、管理の手間が少ないものです。アパート経営やマンション投資では、建物の老朽化や利用者による損壊などに対応しなければならないので建物のメンテナンスやお手入れなどの負担は大きくなりがちです。
駐車場経営は建物がありませんので、その分メンテナンスや手入れの手間もほとんどありません。駐車場経営は、数ある不動産投資の種類の中でも、比較的管理が簡単であり手間も少なく済みます。
駐車場経営のデメリット
駐車場経営にはいくつかデメリットもあります。せっかく駐車場経営を始めるなら、事前にきちんとデメリットを把握して安定して土地を運用したいものです。ここで紹介する駐車場経営のデメリットを踏まえて、思わぬ失敗を防げるようにしましょう。
税制上の優遇措置が少ない
駐車場経営のデメリットとして、まず挙げられるのが「税制上の優遇措置が少ないこと」です。アパート経営の場合、所有する土地は土地転用として見なされますので、固定資産税や都市計画税などの各税金が優遇されます。身内に物件を相続する場合に発生する「相続税」も節税できます。
所有する土地で駐車場経営を行う場合、税制上の優遇措置がありませんので、経営にかかった経費を計上するしか節税方法がありません。節税のために経費を計上しすぎても、利益が低くなってしまうことに繋がってしまうのでよくないです。税制面で見ると、駐車場経営はやや不利と考えられます。
収益性が低い
駐車場経営のデメリットとして、理解しておくべきポイントが「収益性の低さ」です。駐車場経営は、アパートやマンション経営と比べると、収益性が非常に低いのです。アパートやマンションであれば、土地内に2階建てや3階建てを建てれば、その分入居者を多く確保できます。
駐車場経営の場合、平面駐車場であれば土地の広さ分しか利用者を確保できないので、土地の稼働率が低いのです。アパート経営やマンション経営のような利益を求めているのであれば、駐車場経営で得られる収入には納得できないかもしれません。
場所選びが難しい
駐車場経営のデメリットといえるのが、「場所選びが難しいこと」です。アパートやマンションの経営であれば、一般的には「駅から近い場所」が好まれるとされています。
駐車場経営は必ずしも駅から近い場所のほうが、利用率が高まるとは言い切れません。「車移動が前提だから駅から近い場所である必要はない」といった見方がありますし、「駅周辺は駐車場が少ないから利用者の需要が高い」という考え方もあります。
駐車場経営は、アパートやマンションの経営とは異なり、「この条件のエリアなら失敗しにくい」ということが分かりにくく、場所選びに迷いやすいです。
駐車場経営をする際の土地の選び方
駐車場経営をする際には、適切に土地を選ばないと、せっかく事業を始めても収益を期待できません。ここからは、駐車場経営をする際の土地（エリア）の選び方について解説します。
建築予定がなく、格安で購入できる土地
駐車場経営のための土地を選ぶのであれば、建築予定がないエリアがおすすめです。建物が建てられないような小さな土地や変形地などは、土地価格が安い傾向にあるので購入費用を抑えつつ駐車場経営を始められます。土地の購入費用を抑えられれば、結果的に高利回りを期待できるので、可能な限り安い土地を購入しましょう。
小さな土地や変形地は、いざ売却する際に買い手が見つかりにくいという難点があります。駐車場経営を始めた後、何らかの事情によって売却する可能性もある場合には、格安な土地であっても購入は慎重に検討する必要があることを頭に入れておきましょう。
駐車場経営に適した立地
駐車場経営をする際の土地の選び方の中で、絶対に知っておくべきことが「駐車場経営に適した立地を選ぶこと」です。まず基本的なこととして、駐車場経営で利用者を確保するうえで、ターゲットは自動車を運転する方なので、駐車場は道路に面している必要があります。
「ただ駐車場が土地に面していればよい」だけでは、土地選びの条件として不十分です。注意したいのは駐車場に面している道路の道幅で、最低でも車1台分が通れるような広さの道幅が必要です。極端に狭い道幅では車の通行量が少なくなる傾向があるので、車の通行量も考慮しましょう。
次に「月極駐車場」と「コインパーキング」とで土地選びのポイントは異なるので分けて説明します。それぞれの駐車場を使う人々の需要を見極めて立地の条件を導けば、土地も選びやすくなるはずです。
【月極駐車場】
月極駐車場に適した立地の中でも最適なのは、住宅街もしくはオフィス街です。月極駐車場は自宅や通勤先の周辺に駐車場がない方の利用が多い傾向にあるからです。収益を大きくしたいなら、費用をかけて立体駐車場にすることを検討してみたいところ。慢性的に駐車場不足のエリアなら、更地のまま平面駐車場として運営するより駐車台数を増やせる可能性があります。
【コインパーキング】
コインパーキングの立地は、商業施設や観光スポットなど人の出入りが多いエリアがおすすめです。人の出入りが多いエリアは、「短時間のみ駐車したい」という利用者が多いからです。時間貸しのコインパーキングにはぴったりです。
駐車場経営で注意すべきポイント
駐車場経営では、いくつか注意すべきポイントがあります。駐車場経営で失敗しないためにも、収益の予想の仕方や利回りの考え方などにも注意を払って事業をスタートさせましょう。
収益の予想は保守的に
駐車場経営で注意すべきポイントのひとつとして挙げられるのが、「収益は保守的に予想すること」です。駐車場経営での収益の予想を高く見積もると、いざ事業をスタートさせた時に、「予定よりも収益が少ない」という問題が発生してしまうかもしれません。
稼働率の見積もりを保守的に設定して計算しないと、賃料や管理費、税金を支払ったあとは赤字になってしまうリスクもあります。駐車場経営を始めるにあたり、収益性を予想する時にはやや低めに算出し、資金計画を立てることをおすすめします。
資金計画を立てる際、管理会社など「外部」に収支計画を出してもらっている際には、甘いシナリオで収益計算がされていることもあります。プロに任せたのだからと安心せずに自分の目で「本当に妥当な収支計画か」を見極めることが大切です。
利回りは実質利回りで考える
駐車場経営の「利回り」を考える時には「実質利回り」を理解しましょう。実質利回りとは、ランニングコストや初期費用などの駐車場経営の経費を差し引いた利益をベースに考える利回りのこと。「単純な売り上げ」ではなく実質利回りで資金計画を立てれば、思いがけず手元に残る資金が少なかったという問題を回避できる可能性が高まります。
土地購入をして経営する場合はなるべく全額自己資金で
アパート経営やマンション投資などの不動産投資では、金融機関から融資を受けることが一般的ですが、駐車場経営はそれらと比べると収益性が低いうえ、初期投資部分の費用も自分で用意するケースが多くあります。駐車場経営には、各税金の支払いも重なりますので、なるべく融資を受けずに全額自己資金で土地を購入することをおすすめします。
売却を考えたときに売れないリスクも想定する
駐車場経営で土地を購入したものの、事情により後々「売却したい」と考えることがあるかもしれません。しかし立地や広さなどの条件によっては、いざ売りに出そうと思ってもなかなか買い手がつかないというケースがあります。
売却できなかった場合には、所有する土地を現金化できないだけではなく、様々な税金や経費を支払い続けることになります。駐車場経営を検討しているのであれば、将来売却を考えたときに売れなかった場合のリスクも想定しておきましょう。
経営を始める前に必ず不動産のプロに相談する
駐車場経営で注意すべきポイントの一つが、「不動産のプロに相談すること」です。不動産のプロに相談することに対し「お金がかかるから」という理由で抵抗を感じる方も多いのでは。
不動産のプロに相談することで、思いがけない「経営の失敗」を防ぐことに繋がります。プロに駐車場経営について相談すれば、収益を高める知識を得られるので、結果的には収入アップする可能性も上がるので無駄な投資にはならないはずです。
不動産のプロは、駐車場経営をはじめとした「土地活用」の知識やノウハウを持っています。最適な立地探しから売却可能性も含め、不動産のプロに相談すれば、専門家目線で様々なアドバイスをしてくれます。悪質な不動産会社も存在しますので、信頼できるところを見つけたうえで相談してください。
駐車場経営は分散投資の一環として取り組むのがおすすめ
駐車場経営は、分散投資の一環として取り組むことをおすすめします。初期投資費用を抑えやすいことや、事業を途中でやめる時は簡単に撤退できることなどからです。
リスク面では、エリアを徹底的に調べてみると、慢性的に駐車場が不足している場所もありますので、しっかりとリサーチし、保守的に計算すれば赤字に陥る可能性は低くすることもできます。
駐車場経営は、立地などの影響を受けやすいうえに、アパート・マンション投資と比べると収益性も低めで大きな収益は期待できません。リスク回避のための「分散投資」という位置づけなら始めやすいです。
