手取り年収290万、実家暮らしの40歳女性。マンションを買うならいくらが妥当?

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。
今回の相談者は、40歳、会社員の女性。実家で両親と同居していますが、実家を相続できるかわからないため、マンション購入を考えているとのこと。いくらくらいの物件が妥当でしょうか? FPの氏家祥美氏がお答えします。

マンションを買うべきか悩んでいます。

結婚予定はなく実家に同居していますが、結婚して独立した兄弟がおり、実家が自分のものになるか分かりません。独立もしたく、45歳までにマンション購入を考えています。買えるとしたら、いくらぐらいのマンションでしょうか。

また、それまでにNISAの余っている投資枠を使って投資信託の積立額を増やすべきでしょうか。仕事は薄給で、事務ですがきつく、残業代も減らされています。しかしこのまま働き続けるしかなさそうです……(転職経験なし)。

【相談者プロフィール】

・女性、40歳、会社員、独身

・お住まいの都道府県:愛知県(親の家で同居)

・同居家族について:70歳父・母 共に仕事は引退しており健康。月収はないが貯蓄で賄えている様子

・毎月の世帯の手取り金額:17万円

・年間の世帯の手取りボーナス額:80万円

・毎月の世帯の支出の目安:10万円

【毎月の支出の内訳】

・住居費:2万円

・食費:1万2,000円

・保険料:3,000円

・通信費:3,000円

・お小遣い:5万円

・その他特別費(年額):13万5,000円

(美容院7万5,000円、 健康診断オプション、歯医者など2万円、

コンタクトレンズ3万円、持株会1万円)

【資産状況】

・毎月の貯蓄額:2万円(以前は5万くらいしていたが最近は把握していない)

・ボーナスからの年間貯蓄額:10万円

・現在の貯金総額(投資分は含まない):1,710万円

・現在の投資総額:

株式68万円(損失が出ており損切りしそこねている)

投資信託NISA94万円(月2万5,000円を最近2万8,000円へ。利益+25%)

持株会評価額300万円(株価が安定してないため6掛けの評価にしている)

設備投資事業に100万円投資しており原資は戻り+50万(貯蓄額に含めました)。

予定通り行けば残り15年で450万振り込まれる。

・その他:別途貯蓄300万円、父より5年で500万受け取り予定。

・現在の負債総額:0円

・退職金:1,000万円


氏家:こんにちは。ファイナンシャルプランナーの氏家です。どうぞよろしくお願いします。

今回は、5年以内にマンションを購入したいというご相談ですね。現在、ご両親と同居されていますが、45歳になる5年後までに、マンションを買って一人暮らしをしようと計画中です。購入前後の暮らしの変化を見据えながら、購入予算を一緒に考えていきましょう。

5年後の金融資産は合計3500万円以上に

ご相談者さんの素晴らしいところは、これまでしっかり貯金を貯めてきたところですね。現在、貯蓄が1,710万円、投資が462万円(株式68万円、NISA94万円、持株会300万円)、このほか先ほどの貯蓄とは別に300万円もお持ちです。これらをすべて合計すると現在、2,472万円の金融資産を所有していることになります。

マンション購入予定の5年後までに、貯蓄はさらに増やせます。

現在の家計の状況を見ると、毎月2万円の積立と、つみたてNISAに2万8,000円の投資をしているので、月々4万8,000円ずつ積立が増えていきます(投資の損益は考慮していません)。

ボーナス80万円からの貯金は現在10万円となっています。ですが年間の特別支出は13万5,000円ですから、それ以外を貯金に回すことができれば、66万5,000円を貯めることができるはずです。

月々の積立とボーナスからの貯蓄をあわせると、ご相談者さんは年間で4万8,000円×12カ月+66万5,000円=124万1,000円ずつ貯蓄できる計算となります。これは5年間で124万1,000円×5年=620万5,000円になります。

また、これから5年間でお父様から合計500万円を受け取る予定がありますね。これらをすべて合わせると、ご相談者さんの金融資産は5年後に、3,592万5,000円となる見込みです(設備投資から今後15年間で回収予定だという450万円については、内容が不明のため未計上としています)。

手取りは17万円、一人暮らしは成り立つか

5年後に3,500万円以上の金融資産というと一見余裕がありそうに見えますが、ご相談者さんの場合は、手取り17万円の月収でひとり暮らしをしようとしているところに不安材料があります。

現在しっかりと貯蓄ができているのは家族と同居しているからで、一人暮らしを始めた後は、住宅ローンの返済のほか、管理費や修繕積立金、水道光熱費の支払いも始まりますし、食費も今以上にかかってきます。

今後の暮らしの見立てを立てるため、ひとり暮らし後の管理費・修繕積立金を合計2万円、水道光熱費を1万円、食費は現在1万2,000円ですが、ひとり暮らし後は月額3万円と仮定して計算してみましょう。

マンションについては、ここでは仮に3,000万円の物件を、頭金を1,500万円用意して、残りの1,500万円を金利1%で20年返済したと仮定します。この場合、1カ月あたりのローン返済額は約6万9,000円になります。

この前提に基づいて、購入前と購入後の毎月のお金の出入りを図表にまとめてみました。

マンション購入後は毎月のつみたてができなくなる

現在は毎月2万円の貯金とNISA2万8,000円、合計で4万8,000円ずつ貯められていますし、不明金として3万5,000円を計上したように、お小遣い5万円以外にも自由にお金を使えているようです。

一方、マンション購入後の家計をみてみると、小遣い額は5万円から3万5,000円に減額となります。その他、使途不明金を無くすのはもちろんのこと、貯金やNISAによる積立もできなくなります。月々からの貯蓄や投資は諦めて、ボーナスを中心に将来への蓄えをしていくことになるでしょう。

マンションを購入した場合、老後資金をいくら確保できるのか

続いて、マンションを購入した場合、老後資金としてどの程度を確保できるのかを考えてみましょう。先ほど、マンション購入時には3,000万円の物件を1,500万円頭金として用意し、残りの1,500万円を金利1%で20年返済すると仮定しました。ここでもその前提に立って計算をしていきます。なお、マンション購入時には、住宅ローンの諸費用、引越費用、家具家電などの購入費用などが諸々かかります。そこで、頭金以外に200万円を諸費用として使用することとします。

45歳でマンションを購入し、ローンを20年間で返済した場合、完済は65歳となります。貴重な退職金を住宅ローン返済で使わないためにも、できるだけ65歳までは仕事を続ける前提で考えましょう。

45歳からは住宅ローン返済が始まり月々の貯蓄や投資ができなくなるため、ボーナスからの貯蓄が中心になります。仮にボーナスから66万5,000円をすべて貯蓄できたとすると、60歳までの15年間で1,330万円が貯められます。さらに退職金が1,000万円受け取れる予定です。

60歳以降は仕事を続けても年収が6、7割に下がることも多いため、年収からボーナス分が減ることを想定しておきましょう。そのため、60歳以降はボーナス貯蓄ができなくなります。

40歳から65歳までの金融資産の推移をまとめると、以下のようになります。

正社員で今の生活規模を維持できれば老後生活は成り立つ

住宅ローン返済中の支出は毎月17万円ですが、65歳で退職した後は、住宅ローンの返済6万9,000円がなくなるため、毎月の支出は合計で10万1,000円になる見込みです。正社員として働き続ける前提で、いまの生活規模を維持できれば、老齢年金から日々の生活費は捻出できると思われます。65歳でマンションのローンを完済して、他に現金が3,890万円あるので、病気やケガの備えや、退職後に少し余暇を楽しむ程度の備えはできていると考えていいでしょう。

ここまで3,000万円のマンションを1,500万円の住宅ローンを組んで20年返済した場合を例に解説をしてきました。購入前後の家計の変化を具体的にイメージできたでしょうか。住まいの価格は、エリアや築年数などによっても異なります。3,000万円はあくまでも参考にすぎませんが、ここを起点に、いくらくらいの物件が適当なのかを物件を探しながら考えてみてください。

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