読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。
今回の相談者は、31歳の女性。正社員から派遣社員となり、収入は倍に増えたものの、不安定な立場ゆえ、不安を感じている相談者。結婚する予定はなく、将来を考え住宅を購入したうえで、早期退職を希望していますが、叶うでしょうか？ FPの飯田道子氏がお答えします。
派遣社員で働いています。去年より正社員から派遣社員になりましたが、収入は約倍に増えました。現在手取りは50万円程度で、半分以上は貯金に回しています。ただ、現在は収入が多いのですが、派遣のためいつ契約が切れるかわからず不安を感じています。
結婚を考えておらず、40代以上の独身女性は賃貸マンションを借りづらいということを聞き、新築マンションの購入をする事に決めました。資産性と希望のエリアを加味したところ、3,800万円程度のマンションをフルローンで買おうと思っています。
新築マンションにこだわりはありませんが、中古マンションも希望のエリアだと価格があまり変わらなかったので、新築マンションを選びました。
月々のローン支払いは約14万円です。今の収入であれば支払いは問題なく、使いどころがない給与は持て余し、半分は貯金しているので、毎年100万円かもしくは10年後に1,000万円の繰り上げ返済をしようと思っています。
仕事で体と心を患ってしまった経験があり、できればアーリーリタイアをしたいと考えていますが、住宅ローンがあるので、いつまで働き続けなければいけないのかがすこし不安です。今は月に、
・純金積立1万円
・つみたてNISA3万3,000円
・投資信託8万円
・その他現金（銀行）
で貯金しています。貯金が今の方法で間違ってないのか、いつまで働けばいいのが、住宅ローンについてのアドバイスなどあればご教示いただきたいです。
【相談者プロフィール】
・相談者：女性、31歳、派遣社員、独身
・住居の形態：賃貸（一人暮らし、関東地方）
・毎月の世帯の手取り金額：50万円（月により数万円前後する）
・ボーナスの有無：なし
・毎月の世帯の支出の目安：20万円
【毎月の支出の内訳】
・住居費：9万円
・食費：3万円
・水道光熱費：1万円
・教育費：〜1万円
・通信費：1万円
・お小遣い：1万円
・その他：3万円（日用品、交通費）
【資産状況】
・毎月の貯蓄額：〜12万円（収入から生活費と投資を引いた分）
・現在の貯金総額（投資分は含まない）：180万円
・現在の投資総額：120万円
・現在の負債総額：0円（マンションを購入する予定があり、その場合は3,800万）
飯田：今回は、フルローンでマンション購入を考えている31歳の相談者様です。現在、派遣社員として働いており、さまざまな方法で預貯金に励んでいらっしゃいます。相談内容は、今取り組んでいる預貯金の方法や運用方法が間違ってないのか、また、いつまで働けばいいのか、住宅ローンについて知りたいとのことです。相談者様の預貯金方法および住宅ローンを組む際の注意点をアドバイスしていきたいと思います。
毎月の預貯金額を明確に決める
今は、毎月投資として純金積立1万円、つみたてNISA3万3,000円、投資信託8万円、合計で12万3,000円。その他の余剰金は銀行へ預け入れていらっしゃいます。
毎月の固定支出は20万円、月収は毎月数万円の変動するものの、50万円が収入の目安とのこと。もし月収を45万円と考えた場合、銀行への預け入れ額は、毎月13万円弱が可能な計算です。現状では、余剰金を預け入れているとのことですが、投資と同様に、いくら預け入れるのか、預貯金額を明確に決めておくといいでしょう。
20万円の支出内容は、まったく無駄のない内容になっていますが、その他に使いたいことや欲しいものがないかを考えて、支出内容も見直してください。
3,800万円のマンションの購入を考えているとのこと。この場合の諸経費は、物件価格の3〜7％程度は必要になると言われています。相談者様の場合、3,800万円の7％として266万円程度を別途準備しておく必要があります。今は余剰金をすべて預貯金として一括で銀行に預け入れていらっしゃいますが、その中から別途、諸経費用分として、預け入れることをお勧めします。現在の預貯金額は180万円ですので、1年以内に266万円は貯まる計算です。
ローンの審査に通りやすくなるタイミングは？
相談者様は昨年、正社員から派遣社員へ変わったとのこと。住宅ローンは安定した収入があれば、派遣社員であっても利用することは可能です。ただし、勤続年数が短い、派遣社員で収入が安定しにくい、いつ契約が切られるのか分からないということから、急いで申し込んでも審査に通らない、もしくは満額融資が通らない可能性も考えられます。
相談内容に購入時期は記入されていませんが、最低でも勤務してから2年以上経過してから購入するほうが、住宅ローンの審査には通りやすくなり安心です。
10年後に1000万繰上返済をした場合は10年間返済期間が短縮
毎月の返済額14万円というように、具体的に記入されていますので、すでにシミュレーション等をしての結果だと思われます。たとえば住宅支援機構の「フラット35」を利用する場合は、年収400万円以上では35％以下までの借入となっています。相談者様の場合は、年収600万円ですので、借入可能額は2,100万円までです。
住宅ローンを組む場合、複数のローンを組み合わせることが多いのですが、自分が利用できる金融機関はどこか、どこで利用するのかを決めておくといいでしょう。
現在の収入が維持できれば、毎月14万円の返済、毎月の投資を続けながらも繰上返済として、年間100万円を貯めることは可能でしょう。ただ、それはあくまでも現状が維持できている場合に限られることを忘れないでください。
3,800万円のフルローンで返済する場合、全期間2.5％の35年ローンで毎月13万6,000円支払った場合の総返済額は5,706 万円です。もちろん、繰上返済をすることで、これ以下の返済額に抑えられます。10年後に1,000万円繰上返済した場合は、返済期間は約10年間、短縮することが可能です。
アーリーリタイアメントはできる？
もしフルローンでマンションを32歳で購入した場合は、住宅ローンの返済期間は25年となりますので、57歳までは働くことが必要です。
繰上返済を1回のみ1,000万円行ったときには、その後から、少なくとも投資額とは別に毎月10万円程度は貯金できる計算です。
42歳から毎月10万円預貯金できれば、57歳までの15年間で1,800万円貯めることが可能です。投資は31歳から57歳までの25年間では、積立額ベースで3,876.6万円、現在の120万円とあわせて、4,000万円弱が貯まっている計算です。
単純計算で、預貯金と投資額の合計は約5,800円ですので、住宅ローンの終了時点でアーリーリタイアメントを検討してもいいと思われます。
若いからこそフレキシブルに対応して欲しい
相談者様の希望を鑑みて、シミュレーションしてみました。将来設計はしっかりされているのでとても安心ですね。ただ、40歳代以上の独身女性でも賃貸物件を借りることは充分に可能です。もし、それだけが理由なら、マンションを購入するかどうかは再考する必要がありそうです。
相談者様はまだお若いのですから、フレキシブルに対応できるよう、何をしたいのか、どのような暮らしをしたいのかを考えていくことも必要なのではないでしょうか。
とはいえ、毎月、無駄なく暮らしているのは頭が下がります。無理することなく、このペースの生活を続けてくださいね。
