売却には5〜6年かかることも。お盆に考えたい「実家じまい」で失敗しないためにやっておくべきこと

誰も住まない空き家が増えています。朽ち果てて、倒壊寸前という建物も目にする機会が多くなりました。自分には関係ない話だと思っていても、地方で暮らす両親が老いてくれば、近い将来実家をどうするのかという問題に直面する人は多いのではないでしょうか。頭では理解できても、住み慣れた家を手放すことは、親にとっても子どもにとっても、荷が重い仕事です。

「実家じまい」は、終活の一環として取り組むこともあれば、相続財産の処分として行うこともあります。今回は、それぞれのケースを踏まえて、事前に準備しておきたいことを考えていきましょう。


家族のかたちと空き家の現状

「実家じまい」とは、親が住んでいた実家を処分することです。家の所有者が亡くなって相続して処分する場合と、所有者が生きているうちに売る場合とがあります。近年は、都市部で暮らす人が増加し、核家族化も進んでいます。かつては、定年後は故郷に戻ることもありましたが、別の生活基盤があるので、実家に戻り住むという選択肢を選ぶ人が少なくなっています。また、高齢になれば自立して暮らすことにも限界があり、介護施設への入所や入院も増えているという背景があります。

5年ごとに行われる国土交通省の統計によれば、2018年は前回の調査から3.6%増え、空き家率は住宅全体の13.6%にのぼっています。(平成30年住宅・土地統計調査)

将来的には対策を講じても2033年に空き家率が17.9% にまで上昇するという予想もされています(「2030年の住宅市場と課題~空き家の短期的急増は回避できたものの、長期的な増加リスクは残る~」)。空き家になっても固定資産税や火災保険、光熱費をはじめとする維持費、雑草の処理、庭木の剪定などの費用もかかり続けます。そればかりか、換気などの管理ができないと建物が傷み、劣化が進みます。さらに人気のない環境は治安の悪化にもつながります。そのうえ維持費・管理費以外にも、実家との距離が離れていれば、出向くまでの時間や交通費にまで負担がおよびます。将来の展望を考えたときに利用する意向がなければ、忍びないけれども実家を処分せざるを得ないのが実情です。

※国土交通省「平成30年住宅・土地統計調査」より引用

「実家じまい」はいつ行うほうがいい?

いつかは住んでいる家を何らかの形で処分しなければならないことは、誰もが承知のことでしょう。しかし、親の立場から「実家じまい」を始めるのは、難しいものがあります。住みなれた家には思い入れもあります。筆者の場合は、入所や入院しても義理の親に「家に帰りたい」と何度もせがまれた経験があります。

もし可能であれば、「実家じまい」をするのならば親御さんが元気なうちに始めるのが理想です。元気なうちに納得の上で家を処分すれば、中古住宅とし売却ができ、現金化できます。たとえばそのお金でマンションを購入したり、売却資金を老後資金や老人ホームの入居資金に使ったりするなどの選択肢もあります。しかし、認知症になってしまうと、不動産の売買契約がしにくくなり、有効な手段を講じることができません。

また、「実家じまい」を先延ばしにすればするほど、家を売却する難易度が上がる側面もあります。築年数が浅ければ、家にも価値が残っています。家の状態で相続して処分する場合には、建物としての価値が低くなり、古家付き土地として売却するか、更地にして売却するかという結果になってしまうこともあります。このような場合には、さらに解体費用が上乗せしてかかることになります。特に相続税がかかる場合には、納付期限があるため、足元を見られ安く買いたたかれることが多いようです。

家の中の荷物についても、生前整理と遺品整理では心理的な差が生じます。亡くなった後は、故人との思い出もあって、仕分けが辛いものになります。

「実家じまい」に向けて、今すぐにやっておきたいこと

生前に売却するにせよ、相続するにせよ、不動産の情報をきちんと調べることが重要になります。面倒でも法務局で不動産登記事項証明書や地図を取得し、地番なども確認しておきましょう。不動産の名義が誰になっているか、境界はどこなのか、登記はきちんとされているか、領収書があるかなどを確認しておきましょう。所有物件には、土地の一部が他人と共有の場合や、敷地内に未登記の建物があるケースも存在します。自治体のなかには共有の場合、代表者にしか納税通知書がいかない場合もあります。

特に売却する場合には、価格についても知っておくとよいでしょう。取引の物件価格を知るには、国土交通省の「土地総合情報システム」で検索することができます。売却後の確定申告には、購入時の価格がわかる書類があれば税金の計算上、有利になります。購入費用は、取得価格として売却価格から差し引くことができるからです。

専門的な内容でよくわからないことや不安な点があれば、司法書士や土地家屋調査士に相談しておくとよいでしょう。

家族が集まった機会に取り決めておきたいこと

「実家じまい」に早く取り掛かるほうが有効だと理解していても、親の気持ちを考えると、いきなり実家の処分の話を進めることはできません。まず実家についての親の考え方や意向に耳を傾けるところから始めます。子や孫に引きついでもらいたいものや大切にしているものを知る必要があります。場合によっては、所有者の亡くなった後、相続が開始してからの処分になることも覚悟しなければなりません。その上で、実家を売却するのか、維持するのかを決めます。

親の生前中に実家を売却することが決まれば、新しく住む場所や環境についても考えなければなりません。住まいの種類については、マンションなのか、同居なのか、介護付き高齢者住宅なのか老人ホームかなどを検討します。環境については、子どもの住む場所との距離、医療機関へのアクセス、医療・介護サービスが充実しているかなども考慮しておきましょう。

その次の段階では、売却の方法や順序、業者選定、期間についての話し合いが必要になります。不動産は買い手が見つかるまでに、思った以上の時間がかかることもありますので、長期戦の構えが必要です。また「隣の土地は高くても買え」とよくいわれます。近隣の方が購入するケースがあるため、まずはお隣の方に売却する旨の声かけは必須です。

売却には5~6年かかるケースも

知人の不動産業者の話ですが、この数年間に「実家じまい」をする方から、土地を売却する依頼がありました。高齢になった親を東京に呼び寄せるケースでした。何度も息子さんが東京から福岡まで出向き、契約が決まりかけては消え、親自身も売却をあきらめることもあったそうです。実家の売却までには、5~6年の歳月を要したそうです。不動産は固有性が強いので、契約が決まるまでの期間を考慮すると、早めの対応を心掛ける必要があります。

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