購入した不動産を貸し出して家賃収入を得たり、購入時より高い金額で売却して利益を得ることを目的とした投資手法である不動産投資。以前はワンルームマンションを購入して運用するといった小規模なものが流行しましたが、最近ではマンションやホテルといった大型の不動産を購入して運用している人も増えています。
しかし、いざ不動産投資を始めようと思っても、自己資金はどれくらい必要か、どのように不動産を選んだらよいのか、そして運用方法など、とても敷居が高い印象があります。
資産100億円以上を達成した、個人向けの不動産投資塾「堀塾」代表の堀鉄平氏に、不動産投資はどのように始めたらよいのか、そして利益の出る不動産投資はどのようなものなのかを聞きました。
堀鉄平（ほり・てっぺい）
日本の弁護士（第一東京弁護士会所属）。総合格闘家（2018年7月引退）。HORIJUKU株式会社代表取締役。
2014年頃より不動産に投資を始める。投資手法は、都心部の土地を購入して、自らRCのレジデンスを建築するというものであり、六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有。投資総額100億円。売却益は30億円以上などの成功を収める。「堀塾 - 一人デベロッパー養成の不動産投資塾」「YouTube 堀塾ちゃんねる」「Twitter」「不動産投資DOJO-弁護士など専門家に無料相談可能」「GOHOBI -堀鉄平が厳選した高級ホテル＆レストラン紹介サイト」
なぜ不動産投資を選んだのか
──堀さんは不動産投資家かつ弁護士としても活動していますが、不動産投資を始めたのはどういった経緯だったのでしょうか。
弁護士になったのが2006年です。その後、弁護士事務所をやめて独立し、弁護士法人Martial Arts（マーシャルアーツ）を立ち上げました。現在、マーシャルアーツとは別に、不動産投資専門塾「堀塾」の運営をしています。
不動産投資を始めたのは2012年、30歳のときですね。元々は投資用ではなくて、自分が住むために購入した1億円のマンションが、1億5000万円に値上がりしたんです。どうして値上がりしたのかを分析したところ、ちょうどリーマンショック直後の値段が安いときに購入して、アベノミクスで値上がりしたんです。それはたまたまタイミングがよかっただけのビギナーズラックでした。
──そこから不動産投資に興味を持つようになったと。
そのときに気付いたことが「1円も自己資金を出していない」ということなんです。購入した物件は、すべて住宅ローンでまかなっていたので、これはレバレッジ（借入などで自己資金より大きな取引をすること）だなと思ったんですよ。資金は銀行から借りられるから、自分に預金がなくても何倍もの資産運用ができると気付いたんです。僕が株式投資をやらない理由が、不動産投資のようにレバレッジが効かないからです。
もうひとつが、自分でコントロールができる点。私は既存の不動産を購入して運用するのではなく、自分で土地を購入して新築の物件を建てて、それを富裕層に売却する運用をしています。これならばその不動産を自分でコントロールできます。一方、株式投資で市況をコントロールしようと思ったら、自分で会社を設立して上場する必要がある。それに比べたら、自分で建物を建てるほうがやりやすいですよね。
要は、自分でゲームに参加することが大事なんです。株式投資だと、自分はあくまでも傍観者でゲームに参加できません。でも、自分で建物を建てる不動産投資なら、ゲームに参加できます。
最初に建てた不動産は？
──最初に自身で建てた不動産はどういうものだったのでしょうか。
表参道から徒歩10分ほどにある70坪の土地を購入して、そこにマンションを建てました。ただ普通のマンションではなく、凝ったデザインのマンションです。相続税対策の富裕層向けの物件ですね。それが2014年です。土地は3億円、建築費は1億5000万円。利回りは6％を超えるくらいに仕上がりまして、すぐに4％前半の利回りで富裕層の方に買っていただきました。キャピタルゲイン（売買差益）は2億円くらいありました。※転売前提で不動産を購入する場合、宅建業者登録が必要になります。
──現在資産が100億円以上あると伺っています。それは不動産投資を始めてどのくらいの期間で達成されたのでしょうか。
2014年から不動産投資を始めて、5年くらいですかね。ただ100億円といっても、現金と不動産の資産が100億円で、残債が50億円くらいあるイメージです。
──5年で100億円はすごいですね。
弁護士法人が利益を出しているのが大きかったですね。その与信で同時に5つの物件の開発とかやってましたから。
不動産投資の失敗談
──これまで不動産投資で失敗した経験はありますか？
ハワイの物件を買ったときですかね。ハワイに旅行したときに、ちょうど大手高級ホテルがワイキキにできたんですよ。それを聞いてテンションが上がっちゃって（笑）。その高級ホテルが買えるということで、その場で買い付けしたことがあります。
そのときの話では、ホテルとして貸せて収入が入るという立て付けで、そのシミュレーションをデベロッパーがしてくれたんです。もちろん保証されているわけではないのですが、それがまったくのデタラメだったんですよ。
──デタラメ…？
不動産投資をやっていると、よくある失敗例としてキャッシュフローがマイナスになることがあります。賃料から経費を引いて利益が出ても、返済額がもっと大きいからキャッシュフローが回らないという、不動産投資のダメな例ですよね。
でもハワイの不動産は、もっとヤバいんです。賃料から経費を引いた時点でもうマイナスなんですよ（笑）。そして返済をしたらさらにマイナス。高級ホテルですから、経費が莫大なんです。その上コロナ禍で稼働率も上がらない。やればやるほど赤字になっちゃって。結局1億5000万円で買って1億円で手放しました。
──その物件は早々に手放したんですか？
それが結構ずるずるとやっちゃって。4年くらいは持っていましたね。毎月20万から30万円の赤字を垂れ流していました。
──国内の不動産投資での失敗はありますか？
失敗ではないですが、買おうと思って目を付けていた土地が買えなかったことはあります。私は一般の方が買うような土地ではなく、大手デベロッパーが買い付けるような土地を購入するので、タイミングによっては買えないこともあるんですよね。
──ライバルは不動産投資家ではなくデベロッパーなんですね。
私は不動産投資家とは少し違うと思っています。土地を買って建物を建てるのは、デベロッパーのやることなんです。だから、私は一人デベロッパーなんですよ。
私がやっている堀塾も不動産投資塾ですが、じつは一人ベロッパーを育てている「デベロッパー塾」なんです。
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不動産投資のイメージというと、既存のマンション購入などを思い浮かべますが、そのイメージとはまったく違う不動産投資の話を聞くことができました。後編では、これから不動産投資を始めようとしているひとに向けて、最初にやるべきこと、やってはいけないことなど、より具体的なアドバイスを聞きます。
